全部文章|房仲日常：謝濱展-阿濱

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房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
接到委託後下一步該怎麼做？(上集) 從接到屋主的買賣委託到房屋成功售出的流程中，時常會有很多小眉角在，而今天我將逐步跟螢幕前的你講解我們房仲在房屋買賣時的完整流程及其中的眉眉角角～但因為篇幅的關係，今天講會聚焦在「簽委託」及「拍攝房屋照片」這兩點上，那我們廢話不多說一起來看看吧！房屋買賣的第一步「簽委託」說到房仲要成交的第一步首先就是與屋主見面簽委託了！通常屋主一開始會請房仲協助估算房屋價值，但新人階段的我通常不太會直接幫客戶進行估價，因為我要避免估價過高賣不掉或是估價過低屋主不願意跟我簽委託的風險（除非你對市場非常了解，能夠保證你不會講錯）所以我通常會換另一種方式跟屋主溝通，以下溝通方式給大家參考：「大哥/姐姐你心中的一定有一個行情在，今天如果你想要趕快賣掉的話，我是建議你以低於行情一點點來測試看看市場接受度，但如果不急著賣的話我還是會盡力協助你買賣，這點大哥/姐姐你自己評估看看」但今天如果屋主不急著賣的話，在接的當下你一定要跟屋主溝通一件事，那就是若後續廣告成效不佳，或是賣得不順利，會再來調整價格。（這個預防針一定要打，不然之後就會變成你不專業房子賣不出去）
2019-03-13 0 714
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
房仲會遇到那些困難？被保險、直銷徵員的故事(業務甘苦談) 房仲常常面臨各種挑戰與難題，在這篇文章將分享我的五個房仲工作心得，希望透過這些故事，讓螢幕前的你了解房仲會面臨的困難，也希望能為即將入行當房仲的朋友們帶來一些啟發。我是房仲不是保險跟直銷有一次我被屋主召喚，本來以為是要談房屋委託的事，結果被迫聽了一下午跟保險相關的事，才搞清楚他是要找我去當保險業務。又有一次在簽委託的豪宅時遇到直銷，一直被遊說直銷的好處希望我可以加入，結果委託的房子是直銷的上線用來借委託人來拉房仲加入直銷的，目的是為了造勢，宣稱直銷有多好賺。從這個故事我學到：在遇到買方或屋主是從事保險或直銷工作的話，要明確表達自己的專業是解決房子問題，如果要徵人或徵下線的話，就不用浪費彼此時間。簽委託卻誤入宗教儀式某些教友之類的屋主會採取不尋常的方法來引人入教，在某一次的別墅委託中，我跟同事莫名進入某個入教儀式．事後參加完還要繳入會費，結果最後得到一顆蘋果?。從這個故事我學到：會有屋主會使用這種簽約方式，換取房仲加入某些宗教的機會，此時房仲必須時時保持警覺及思緒的清晰，以確保這個行程是有效的。為了成交，連清潔工都
2018-11-16 0 869
房仲實戰分享開發銷售
開發信讓你月月賀成交實戰分享 | 管理員大作戰由於我自己是住在惠宇的社區，也因此接觸過許多種的房仲開發信，加上我的身分是房仲，導致我養成了保存其他仲介開發信的習慣（不知道螢幕前的你會不會也這個樣子呢哈哈），所以看著看著自己也有了一些心得，今天就來跟大家分享一些關於房仲開發信的心得宇建議！現在廢話不多說一起來看看吧！開發信三大建議個人照：以我影片中的這張急尋屋來說，把我自己照片放上去，然後請設計師把頭放大（學Ｑ版大頭狗），看起來會讓人有親切感，也讓屋主印象深刻。個人戰績：首先這頁的內容一定要彩色的，因為這樣的設計能夠更吸引人的注意，也讓屋主對信件留下更深刻的印象，接著寫出自己的學經歷再寫出當自己賣出的大樓及社區有哪些（如果都沒有的話可以寫團隊或是該店）。拉五同：拉五同開發信內容首先一定把自己形容的清清楚楚，讓同事或屋主看了可以一目瞭然，最後才開始講你想拉五同的點，以下為範例：我是雲林人也曾是友達工程師，如果有雲林同鄉和我一樣是上來台中打拼，請給同鄉一個機會。（不知道拉五同是什麼的朋友可以點這邊了解）開發信這兩件事不要做首先既然要做開發信，就一定是要讓大家對於你的
2018-11-09 0 1,350
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
房仲新人為何陣亡率那麼高－下集（我適合做房仲嗎？）上一支影片中我們談到了剛入職的房仲新人在職涯初期會因為哪些原因而選擇離職，前三個關卡分別是：「工作內容與想像不同」、「永遠開發不到 Apple 案」、「來自同事與前輩的壓力」（還沒有看過的讀者可以先去看上一支影片喔），而今天將繼續跟你分享房仲新人離職的另外三個關卡。家人的懷疑與不支持因為房仲這一行比較沒有系統化的「教育訓練」所以在工作初期時，通常房仲新人都還在尋找適合自己工作的方式，在這個時期若遇到挫折不斷碰壁，回到家中還得不到家人支持，在家人不斷的勸退之下，自己通常也會開始懷疑是否要繼續這一份工作，所以心態如果沒經過調整的話是很難撐過前三個月的（所以初期在做這一行家人的支持很重要）。沒有底薪又業績不好有一些高專店在每三個月到半年之間主管會視情況決定給不給底薪，今天如果你業績不好又不夠積極的話，可能又會面臨沒有固定薪水的壓力，在沒有底薪又遲遲沒有成交的狀況之下房仲新人可能就會開始產生生計上的壓力，最後卻步陣亡。不斷地自我懷疑第三到第六個月之間對於每個房仲新人來說都是一個檻，因為這個時候你已經從學長姐那裡學到很多房仲相
2018-10-26 0 1,438
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
房仲新人為何陣亡率那麼高－上集（我適合做房仲嗎？）在房地產領域中，房仲新人的陣亡率相對較高，本次是想寫給房仲新人瞭解業內情況，探討房仲這個職業在職涯初期會遇到的困難與挑戰，讓房仲新人有所心理準備！工作內容與想像不同絕大部分的人在入職前都不知道房仲新人第一個月工作要幹嘛？以下聽我娓娓道來吧首先新進的房仲新人第一個禮拜首要任務是：畫商圈圖，熟悉附近的建築與商圈，在這最一開始的時候很多房仲新人就會由於一直曬太陽、流汗提出離職了。接著等到熟悉商圈後會開始拜訪各社區、大樓管理員，培養屬於自己的人際關係（通常這時已經是入行的第二或是第三週了）此時很多房仲新人會很疑惑自己做這些事情的意義，因為在經營社區與建立客戶群時挫折感會很重，加上到目前為止這跟想像中在公司內等屋主委託與買方上門的形式不同，讓房仲新人對這份工作感到理想破滅，進而選擇離開。永遠開發不到 Apple 案 PS：所謂的 Apple 案件就是指的是在商圈內行情價的上下就一定賣得掉的物件關於房仲教育首先會先從「開發」開始，而所謂的開發就是去找要賣房子的屋主，最簡單的管道就是上 591 等房屋交易網站尋找自售的屋主，或是從帆布
2018-10-23 0 3,595
房仲實戰分享開發銷售
議價議到被屋主撕委託書？入行至今印象最深刻的事（房仲甘苦談篇）議價，對房仲而言是我們從業的必經過程，從接到委託到銷售開始，八到九成都是需要議價的，很少沒有議價就直接成交，那麼今天我就透過以下故事告訴你對於房仲新人來說在議價時到底要抱持著怎麼樣的心態吧！第一次議價的故事這個故事發生在民國 100 年，當時的我 30 歲還在信義房屋工作有天我在掃街的時候遇到了一名屋主，在相談後對我有很信任感，說要把房子交給我賣而這個案子因為是被我陌生開發到的所以被我搶了頭香！也就是說這是一件「買賣市場上還沒上架的案子」，對我們房仲而言是 Apple 案！簽完委託後的幾天中也因為屋主是室內設計師，所以當我把畫好的格局圖上架、傳 Line 給屋主時，屋主也會願意花時間和我討論和修改，這對我而言是很好的！因為不論買方或賣方只要他願意跟你討論就表示他願意重視這件事！接著到了房仲該議價的環節當時的我因為還是房仲新人，真的什麼都不懂．．．於是我便向店長請教該怎麼和屋主溝通，而店長雖然在忙但他還是跟我說了「你直接打電話過去跟屋主說買方預算五佰萬（屋主底價七佰萬），買方只願意加到五佰五十萬，看屋主是否
2018-10-19 0 646
房仲教育訓練房仲好做嗎(新人必看)
入行必看！房仲新人如何年薪破百？這幾點秘訣讓我告訴你！（業務心法篇）在房地產行業，想要實現年薪破百絕對不是一件簡單的事！因為房仲本身並沒有大家想像中的好賺．．．而今天阿濱我將「如何年薪破百」統整成五大要素給螢幕前想要入行的你！相信只要掌握這五大要素將有效幫助你在這競爭激烈的房仲市場中取得成功喔！一、提升庫存量要實現年薪破百，業績必須至少要達到 230~250 萬之間！因為還要扣掉 45% 的稅金等等。所以為了達到這個目標，此時「庫存量」就至關重要！我建議至少要擁有 50 件起跳，這樣在買方提出價格議價時，也才能有更多的籌碼可以運用。而「議價」正是每個物件都會經歷的過程，因為「買方想買低賣方想賣高」是房屋買賣中的常態所以一定要記住，擁有更多的庫存量才能有效提升成交率！如果想學習議價相關知識你可以看下面這四篇文章，裡面有詳細教學 2020年4月議價首部曲 2020年5月議價二部曲 2020年5月議價三部曲 2020 年5月議價四部曲二、積極執行有效行程一定要維持每天至少保持 5 組有效行程！（PS：我定義的有效行程就是指與買方或賣方碰面）那麼為甚麼碰面這麼
2018-10-14 0 626
房仲實戰分享業務心法
養一個剛出社會的女友要花多少錢（算業績目標篇）當房仲的終極目標? 很多房仲新人剛入行時都會跟我說「我要賺很多錢！」但講著講著都紛紛離職了哈哈於是就在我某次跟房仲新人聊天時，發現了他們普遍遇到的狀況都是「沒有明確目標」再加上沒業績會被店長念、開發時被屋主罵、甚至下了班還要花錢應酬等等，這樣整天昏天暗地的工作．．．時間久了就紛紛陣亡了．．．所以今天就讓我來用比較詼諧的方式，幫各位算一下自己的業績目標，究竟「養一個剛出社會的女友要花多少」呢？以下用表格的方式算給大家看！項目名稱支出金額學貸 4,463 電話費 550 信用卡卡費 2,500 機車費 550 房租 5,000 水電費 600 勞健保 1,125 伙食費 5,000 治裝費 1,500
2018-10-12 0 526
房仲實戰分享開發銷售
什麼是斡旋、要約書？被退斡旋時該如何建立心態？（退斡旋篇）在開始之前可以先去看看房仲維基百科－房仲新手必看房仲術語！了解一下房仲術語喔！好本片開始！這次剛好遇到被屋主退斡旋的狀況，所以借這個機會跟大家聊聊什麼是「斡旋」吧！當今天有買家看到喜歡的房子想買下來並且想和屋主談價格時，再台灣的房屋買賣市場中通常買方會採取 2 種方式來跟屋主表明自己的購買意願，而這 2 種方式分別是「下斡旋金」與「要約書」兩種方式，而這兩種方式分別是什麼呢？以下聽我娓娓道來吧！什麼是斡旋金？首先由買家先向仲介支付幾萬到幾十萬不等斡旋金來表明購買意願（依各家房仲公司規定不同），但若屋主若還是不賣我們就要回覆買方屋主不賣的實情並把斡旋金退回給買方，也就是無息歸還（所謂無息歸還就是從買方支付斡旋金開始日到退還日都不計算利息）而屋主若同意價格出售的化，那此筆斡旋金就會轉成「訂金」，此時轉成訂金時就開始是有法律效應了！如果有任何一方反悔斡旋金則需加倍返回什麼是要約書？其實「要約書」我們房仲實務面較少使用，因為使用要約書很容易產生房屋買賣糾紛，為甚麼會這樣呢？因為通常會使用邀約書的狀況都是買方想下訂金但卻沒有「錢」時使用的，
2018-08-03 0 684
房仲實戰分享客戶經營
房仲如何經營買方（打麻將賺錢篇）上集房仲如何經營買方？（透天重蓋篇）講到我是如何與買方溝通「透天重蓋」案件，而今天繼續來跟你分享我是如何打麻將經營買方！還告訴你房屋拍攝前需要注意的小眉角有哪些！拍物件照的注意事項首先如果是去那種有物業管理的案件拍攝屋況前有以下三點你一定要特別注意！要帶正本或影本的委託書事前詢問管理室可進屋人數事前詢問管理室可拍照時間，約 30 分鐘內可拍攝完畢（關於 591 房屋照片的拍攝秘訣大家可以看這篇文章裡面有更細項的教學）接著在拍攝前也很常遇到一種情況，那就是「電子門鎖打不開」的狀況，所以為了節省時間，在事前請一定要先詢問開發同事「門鎖密碼」，或是在出發拍攝前知會同事一聲！這樣在遇到這種狀況時才能馬上聯絡開發的同事！如何打麻將打到成交首先在帶看過程中我一定都會和客戶聊天，順道問客戶的興趣，而有次我偶然知道客戶喜歡打麻將，但我自己真的不會（剛好想拉五同又有興趣哈哈）所以我就請公司裡的麻將高手教我怎麼打就這樣我慢慢學會麻將的規則跟邏輯後，在接下來的時間裡我只要有空都會去找客戶打麻將，前前後後我
2018-07-27 0 558
房仲實戰分享客戶經營
房仲遇到透天重蓋物件時如何與買方溝通？在遇到重蓋的物件時，身為房仲的你是否不知從何下手呢？今天阿濱我就來和你分享我一開始是如何與買方溝通這間「透天重蓋」的案件吧！透天重蓋的溝通步驟在開賣前先聯絡「建築師」並且請他出健測圖給我，其目的是為了讓我能初步評估這間透天在未來的房屋特性了解「使用分區」，目的是為了知道這個物件的建蔽率、容積率及獎勵容積，如果不會查詢可以到全國土地使用分區資料查詢系統查詢上述這２項關係到此物件未來的擴充性及增值性，所以很重要請螢幕前的你一定要記得去做！最後必須依上述條件「估價」完了之後才能開始跑銷售！呼籲大家千萬要注意以上只是前置作業，不要已經開賣才做！這樣才是一位專業的房仲！那麼至於估價其實還有很多小眉角，建議大家可以看這篇文章來學習更多房仲估價課程估價技巧你也可以看《房仲必學三方圓滿談判術》這堂課，由千萬經紀人張景森親自把業績絕招拆解成 7 大單元！帶你重塑業務思維，以下提供課綱給大家參考！延伸影片：房仲如何經營買方（打麻將賺錢篇）
2018-07-09 0 606
房仲實戰分享開發銷售
房仲工作內容是什麼？公開我的房仲日常！（開發新客戶篇）大家好！我是房仲阿濱，這是我的首支 Vlog 影片，希望透過「我的日常」讓大家對房仲更加了解，包括作業方式、基本功、技術面、心態面．．等我頻道的拍攝方式不會刻意寫腳本，把我的房地產知識無私的跟大家分享，希望社會大眾對房仲能給予更多肯定！而今天主要是想透過我的一日行程跟大家聊聊房仲的工作內容是什麼？房仲很難做嗎？一般大眾通常認為房仲的工作內容就是在辦公室吹冷氣，等著屋主主動打電話來說「我想賣房」或是只要刊登 591 售屋廣告，就會有買方主動打來說「我想買房，快帶我去看房子」其實在這之間有很大的誤解，在這仲介店比便利商店還多的年代，想要有委託可不是這麼容易的事，更何況是成交所以房仲很難做嗎？這個問題是肯定的！房仲工作內容是什麼？每日開發，而且這佔仲介工作的 80 ~ 90 % 總而言之就是到處找屋主懇求機會賣房到處刊登廣告希望找到買家完成銷售從上面我講的內容你可以發現房仲時間較難自己決定，往往我們都需要去配合客戶就像我今天原先規劃要完成的四個行程，實際上不一定當日都能達成！所以我建議
2018-06-29 0 840

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房仲日常謝濱展-阿濱