房仲實戰分享|房仲日常：謝濱展-阿濱

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簽委託時被要求交關？如果是你，你會怎麼做？阿濱慘痛經驗講給你聽！「當你當業務，會碰到各種人事物」用我的真實案例告訴你「交關」是否為必要？還有真的遇到要你交關的客戶該怎麼做！案例分享一：直銷大會的震撼教育我和某位朋友簽了一般委託，後來委託到期後他以續約為由，把我半哄半騙到了一場「直銷大會」，在現場聽了將近 1 小時的說明會後準備要趕快跑人時，沒想到他繼續向我推銷產品，而我因為他一句「你買這個產品花的錢，到時候服務費就賺回來啦」就傻呼呼地被說服了沒想到才過了三天就被通知房子被賣掉了，我就這樣賠了夫人又折兵，既花了一大筆錢被直銷洗腦，房子的服務費還沒有賺到，從此我連 100 塊都不願意和客戶「交關」！案例分享二：潮牌交關與意外成交另一個案例發生在我的同事身上。這位屋主在簽委託前提出一個附加條件：必須先買一隻潮牌熊，才會答應簽一般委託而我同事選擇滿足客戶的需求，想不到最終成功售出房子，也將潮牌熊以增值兩倍的錢賣出！在尊重客戶與房仲專業間取得平衡透過這兩個案例我想提醒大家，在簽委託時，可能會遇到各種意想不到的要求。身為房仲最重要的是我們要學會尊重客戶，同時堅守專業底線，做出
2024-11-10 0 44
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怎麼帶看超A案件？阿濱直接實戰給你看！用這招輕鬆超過40組帶看！（陪同帶看篇）銷售的事前準備：資訊透明首先，我在帶看前做了詳盡的準備，我會先製作一份清晰明瞭的「帶看注意事項」，讓合作的房仲夥伴們能夠快速掌握物件的重點此外，為了方便即時溝通，也一定會建立 LINE 聯繫群組，分享帶看時間、注意事項、房屋QA等重要資訊，確保資訊的流通與透明同時事前也一定要提供房屋照片等資訊，讓其他負責銷售的房仲更了解房屋狀況房仲帶看策略：營造氛圍，專業解說在帶看前一定要先了解屋主心態，而非單純評估價格，這樣才會讓後續的買家感受到用心，除此之外我覺得有 2 點一定要具備展現高度親和力以輕鬆愉快的互動方式，緩解客戶的緊張感，讓整個帶看過程充滿舒適的氛圍基本的專業素養，仔細介紹房屋的各個細節，包括格局、採光、屋況等，讓客戶對房屋有更深入的了解。同時也主動告知房屋的優缺點，誠實面對屋況細節把控：提升成交機會面對各種問題也必須耐心地解答，其中「漏水」、「地板」及「強調現況交屋」更是不能錯過的細節，最後車位更是一個能讓客戶全面了解房屋價值的重點！這樣一來才能成功地向客戶展示了房屋的價值，並提高了成交的機會。希望透
2023-11-17 0 45
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簽委託二訪老客戶！這次到底會不會成功？（老客戶簽約篇）延續上次與老客戶簽委託的實戰分享（上一集可以看這裡），這次和大家接續分享二訪屋主的實際過程，以及我會如何執行簽委託的過程以競品分析推測屋主開價首先我和屋主分享近期公司接的競品，讓他可以瞭解目前的行情及市場最新資訊，還可以藉由競品開價推測出屋主的開價方向另外我認為誠實非常重要，要提供專業的建議讓屋主了解合理的開價，並在設定底價時提供買方一些議價空間測試市場水溫的銷售策略再來我會向屋主說明銷售策略。通常我會建議屋主的開價先開高一點，試過市場的水溫，若在行銷策略照常執行的情況下，還是沒有客戶出價的話可以考慮下修價格保障雙方的簽委託細節接下來是請屋主簽屋況說明書，我會仔細說明房屋現況說明書，並和屋主再三確認，包括房屋是否有漏水、沒有頂樓加蓋、有無管理費、中繼水箱等問題成為專業與貼心共存的專業房仲簽完專任委託後，我會提醒屋主在行銷策略開始後可能會有很多房仲打電話詢問，我還會提供一份「同業話術紀錄表」 ( 點這裡可下載檔案 )，讓屋主知道如何應對其他房仲以上是我和客戶簽委託的過程和小技
2023-11-03 0 97
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錯愕！阿濱委託談爆了？屋主簽委託之際突然喊停！（老客戶簽約篇）今天這部影片的屋主是我大學熱音社的學弟，雖然是平常會聯絡的老客戶，但是經營起來也是相當重要！所以以下來分享我面對老客戶簽委託的步驟和技巧簽委託步驟一：附近競品介紹和屋主簽委託前應該先做好附近競品的資料，可以讓屋主更了解房市之外，也可以讓屋主感受到你的用心，所以記得事先準備好！簽委託步驟二：詢問底價需求影片中的學弟屋主有自己提到會使用「新青安房貸」的方式置換，所以實拿金額要先符合新青安房貸金額 1,000 萬，再加上其他預期費用。所以記得和屋主簽委託時要先確認對方希望實拿的金額為多少，才能夠順利進行下一步簽委託步驟三：計算開價及實拿金額計算時務必要算對，自己算過一輪後也需要重新講解給屋主聽，讓屋主得到對等的資訊，也可以贏得專業度及信任感簽委託步驟四：以開價比較競品了解屋主的開價及底價後，就要再次和附近競品比較，比較該物件和競品的優劣為何，就可以先和屋主溝通未來的棋子該如何走我利用估價簡報和屋主說明完之後，因為對方還需要和家人討論，所以在簽委託之際突然喊停。所以這部影片也告訴大家，就算是
2023-10-20 0 142
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成交分享！今年台中房市量縮？告訴你 2023 年的成交關鍵！房市量縮減怎麼辦？！不慌不怕，在 2023 年房市量縮減的情況下，我整理出幾點可以持續順利成交的關鍵，整理給各位房仲朋友，就讓我們往下看吧！成交關鍵一：將心比心我認為屋主一定都是站在有心要賣出的立場，所以無論屋主出了多少價錢（不偏離市場行情太遠的前提下）我都會認真幫屋主推案。所以在影片中分享到我成交一件屋主被同業拒絕的物件，原因是我會選擇幫助屋主賣出並拿到理想賣價。另外也不要害怕議價，一步一步向屋主溝通，讓對方能夠卸下心房並理解市場的開價行情是相當重要的關鍵。成交關鍵二：發揮最大價值房仲最大的價值不僅是「成交」，「解決問題」也是相當重要的一環。我遇過地板未修繕好（膨供）所以帶看量已到 70-80 件還是賣不出去的情況，於是我選擇聯絡廠商找到相同的地板磁磚，幫助屋主修繕，一修繕完也被之前已帶看過的客戶賀成交！所以當遇到屋況問題，請記得不是一昧地請屋主降價，而是要想辦法把問題解決，讓屋況回到應該有的水準，這樣如此可以發揮出房仲最大的價值，讓客戶對你的印象變好之外也順利成交，一舉兩得！成交關鍵三：快速商圈精耕能
2023-10-13 0 99
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客戶經營沒錢送禮怎麼辦？送完禮然後呢？滿滿乾貨理論講給你聽！（中秋送禮篇）客戶經營對任何一種業務來說都非常重要，尤其是房仲來說更是不可或缺！今天來跟你說遇到佳時節慶送禮如何讓客戶大大增加對你的好感度！客戶經營禮物該怎麼挑？建議挑選禮盒時可以依照自己的預算，挑選不同價位作出區分。以我來說我會區分兩種價位的禮盒，分別是 $400 - $500 之間的禮盒以及價位在 $1000 左右的禮盒 $400 - $500 之間的禮盒（可以挑蛋捲、可麗露、茶葉禮盒等）可送給初次見面、接觸不多的客戶 $1000 左右的禮盒可送給情感深厚、為自己帶來很多幫助的對象以表達感謝另外我在選擇中秋節禮盒時會特別注意不選常見的「蛋黃酥」，因為那個時節如果都送蛋黃酥就無法做出「差異化」，所以建議大家可以挑選帶點創意的禮盒送給對方，增加好感度，如果預算上有限制我會建議大家可以送「手做餅乾」加上「卡片」客戶經營的送禮規畫表格只要是距離可接受的範圍，我都會選擇開車前往親自送禮。在出發前我也會先規劃好送禮路線表格( 點這邊下載 ) ，方便規劃路線和估計花費時間，可以讓自己在行動上更加方便，也可以確保禮盒都有送對地方！對於外縣
2023-10-06 0 134
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掌握輕鬆成交的關鍵！你知道議價要抓 Keyman 嗎？這集的重點在「找 Keyman」，影片中我分享了兩個一正一反實際案例，Keyman 讓你的成功機率大大不同！案例一：找錯 Keyman 被跳價 100 萬這個案例是帶著剛入行房仲 2 個月的張景森（如果你很愛看房仲日常就一定認識他，還不認識的可以看這邊）去找屋主議價，路上我和景森聊了一下屋主的情況，我跟他說：「你找錯 Keyman 了！」結果見到屋主後，議價過程中屋主打了一通電話給兒子後，竟然直接跳價 100 萬！這個案子無疾而終。案例二：找對 Keyman 快速成交第二個是我本人的案例。我發現屋主在溝通時，常常會提到另一半的意見，因此在見面談之前，我特別和屋主說：「一定要帶另一半來現場，否則會讓買方熱度冷掉，房子也會賣不掉！」還好這位屋主聽了我的建議，見面談時都是由我和屋主的另一半議價，最後成功談攏價錢順利成交！所以如果你覺得議價很困難，可以從「找 Keyman 」開始著手，找對 Keyman 會大大影響你的成交門檻！想學習更多議價技巧，或是專屬房仲的業務訣竅，我推薦熊課知識平台的訂閱制
2023-10-03 0 121
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阿濱被改口頭約？簽委託狀況一觸即發！身為房仲的你這集不能錯過！（簽委託篇）今天回到【業績實境秀】！實戰拍攝和屋主簽委託的真實情況，告訴大家簽委託當下會遇到的情況和如何應對，以下重點整理給你！簽委託的流程和屋主應對向屋主爭取專任委託一般委託和專任委託的差別可以看這篇，和屋主簽專任委託對房仲來說是最好的，所以建議可以向屋主爭取簽專任委託。排解屋主的不信任感記得要清楚向屋主解釋一般和專任委託的差別，讓屋主了解專任委託的好處，例如：簽專任委託的房仲會較用心銷售，且銷售過程的行銷、廣告費用皆是房仲自行吸收，不須屋主額外付費。說明銷售策略要讓屋主知道你在銷售過程做哪些行銷策略，像是撰寫文案、影音開箱、日常回報等，讓屋主感受到你的用心，可以放心將物件交給你。準備簽委託卻臨時被改口頭約？影片中的第二位屋主原本約出來要簽委託書，結果屋主反悔改成口頭約（口頭約是違反規定的，若只有口頭約還到現場帶看的話會被罰款 6~30 萬！），在無法銷售的情況下我會選擇和屋主「長期抗戰」，因為這位屋主也是收到我的開發信後才取得聯絡，在有一定的信任基礎下
2023-09-29 0 218
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屋主說慢慢賣我該如何成交？阿濱教你如何展現陪伴價值！歡迎回到基本功實戰系列！這次來分享我花了 4 年才成交的故事，案件的起承轉合是如何發生的呢？繼續看下去聽我分享吧！和屋主簽專任委託後的故事這個案件的屋主是收到開發信而聯絡我的，簽完專任委託後就開始長達 4 年的銷售之路，在 4 年之間屋主不斷在銷售、出租、閒置中游移，起初開價也超過行情非常多且不願降價結果在某一次屋主決定要出售後，我在 LINE 動態消息上得到買方（而且還是我成交過的客戶！），在短短兩個禮拜內收到滿 % 服務費順利成交！房仲擁有「陪伴價值」，讓你不浪費成本聽過這個案件的朋友都會問：花了 4 年不會很浪費時間和人力成本嗎？在我的觀念裡面就叫做「陪伴價值」此屋主在 4 年間都沒有找其他房仲幫忙，至始至終只有我一個房仲為他效勞。所以當屋主指定我協助他銷售房子時，我抱著無論時間多長，都一定會迎來成交的心態，這時必須做出「陪伴價值」，在銷售的過程中好好經營屋主，屋主有任何需求都使命必達、分憂解愁，這樣就可提高屋主再次找你簽專任委託的機會！房仲是一輩子的事業相信聽到「房仲要有毅力」這句話已聽到爛，但正
2023-09-15 0 150
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開發方如何幫銷售方配案？做對這三件事，讓大家搶著賣你的案件！這次帶來睽違已久的「基本功實戰」系列，和大家分享開發方如何幫銷售方配案！包括事前估價、事中配案、事後帶看的所有流程，做對這3件事，準備讓大家搶著賣你的案件！一：事前估價在我入行房仲多年下來，已觀察到房仲業務會有的 5 種等級（影片中有放我整理後的圖解），我認為「一流業務」能做到帶看競品、估能賣價、只簽專任，所以要成為一流業務就必須為自己訂好這個目標並努力達成。分享給大家我的作法是，簽到委託後和屋主表明會將物件的方圓300公尺以內的競品物件都看過一遍，再回頭向屋主做正確估價。估價完放到物件平台後則會進入第二階段－事中配案。二：事中配案身為開發方的你，一定要把可配件的案件全部整理好，基本上我會整理 3 個案件，讓同事們可以清楚了解配件，以便帶看。三：事後帶看「陪同帶看」是很重要的一環，可和買方分析物件的優缺點、附近競品的分析、了解買方對物件的看法等，可以讓你更有機會順利銷售！影片中有提到我運用以上 3 大重點，讓買方感動到對我「鞠躬」！因為她說沒遇過像我會做功課並透徹分析的房仲。所以我想分享的是
2023-09-01 0 250
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阿濱差點被告？接開發信電話的各種鳥事大集合！等屋主電話等到崩潰（開發信回電篇）今天是上一次和大家分享「開發信」的後續分享（可以點這裡先看第一集開發信介紹和小眉角），經過寄出開發信後已過了一個禮拜，所以我打算隨時記錄屋主的來電實況，讓各位房仲朋友們了解有哪些開發信電話的真實情境及如何應對！開發信回電實況轉播影片中有屋主表明已給其他房仲專任、感覺受「騷擾」不想再收到開發信的狀況，我就會選擇不再寄開發信過去，遇到這個常見狀況時只要記錄下來，從寄信名單中刪除即可。遇到對你有興趣的屋主，則要記得穩住心態，好好回應並做後續業務，把握成功開發的機會！開發信訓練強心臟在一連串的屋主開發信回電實況中可以看到，屋主回電的時間和情況有百百種，要記得隨時做好準備，好好應對才不會錯失任何簽委託的機會！影片中也有成功開發的例子，所以提醒各位房仲朋友們，不可忽視開發信的重要！將開發信寫好並寄出，對你的房仲生活會有很大的幫助！延伸影片：房仲開發信QA大解密！一次要寄幾封？沒成交那我要寫什麼？照著做讓你月月賀成交！（教育訓練篇）
2023-08-26 0 150
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寄開發信沒用？那是你用錯策略！好的開發信讓你月月賀成交！來看看我是怎麼設計開發信的吧！（開發信篇）今天這集分享身為房仲最難解又難纏的問題：「開發信」不過我在 12 年房仲經驗裡，在開發信上有一定的研究，所以這集來分享「開發信策略」，擁有好的開發信策略讓你不愁屋主、月月賀成交！趕快看下去吧何謂開發信策略開發信策略應該要根據自身情況執行，我建議入行 1 - 2 年的房仲，如果時間夠的話「跑募集」是必須要做！再搭配開發信，寄出後再和客戶維繫感情、給予正確建議，進而讓客戶幫忙轉介紹，就會是一個成功的開發信策略（之前有寫過開發信小眉角的文章，可以看這裡）開發信設計重點我在開發信上要求的設計是走「專業」路線，可以呈現出自己在業務上最專業、強項的地方，讓屋主知道你會如何幫他銷售房子小知識：大多看到開發信會回撥電話的都是賣很久的屋主，才會需要房仲協助銷售，所以在開發信上要寫出你的「強力銷售策略」，讓屋主了解你的強項（想了解更多開發信設計可以點這裡，並擁有自己的開發信設計） P.S.影片裏面有我介紹開發信的內容，請一定要仔細看完影片！寄開發信小撇步測量好開發信的寬度後再摺好放進開發信封內，並將
2023-08-04 0 291

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