房仲實戰分享|房仲日常：謝濱展-阿濱

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房仲實戰分享開發銷售
預售屋禁換約轉售、房地合一重購退稅將如何影響市場？預售屋市場炒作哄抬亂象不斷，內政部務會通過修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售重點一限制換約轉售，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親之外，不得讓與或轉售第三人銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售；違者將按戶棟處罰五十萬至三百萬元任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為法人購屋，未來打算明定法人 5 年內不能移轉及讓與建立舉報獎金檢舉之後查證屬實，會按照罰款中一定的比例當作檢舉獎金重點二很多民眾對重購退稅不太清楚，導致出現無法退稅的狀態，這一集會告訴大家，容易被忽略的地方，懂了你才不會白白損失稅金。
2022-01-21 0 334
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竣工圖？建測圖？搞懂這兩張圖！讓你輕鬆掌握屋況！正文開始前，想先與大家分享幾項話題。一、 2021 年 11 月開始因房地合一的關係供給下降、需求不變，造成恐慌性的買房，房價逐漸上漲盡量將一般委託轉成專任委託，與屋主保持好關係在半年內房子的價格不要太誇張一定能夠售出二、如何將一般委託轉成專任委託呢？先從「稅務」的方向前進我們旗下有個學員因為學習並運用了「稅務」知識和屋主告知需要注意的房屋稅務，替屋主省下不少的費用屋主聽了龍心大悅並感受學員的專業度進而也得到該屋主的專任委託當你多懂得稅務法規時，你就不僅僅只是房仲，還是顧問。再補充一點，關於「重購退稅」一定要學近期處理一案也是因重購退稅的關係，幫屋主省了 16 萬呈現專業度的同時也拿到專任委託趕快回到正文！大家對於梯間站坪好像有所疑慮借用上一集的物件拍攝現場讓大家了解格局影片畫面中的區域，目測是 18 塊磁磚包含電梯的範圍就是所謂的梯間佔坪，大概是 4 坪上下，假如一坪是 20 萬若沒有和客戶講清楚，買方便會損失 80 萬，這就是為何一定要帶【建測圖】到現場，親自畫過一輪。如上集所說，表
2021-12-04 0 1,569
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房仲必備技能！一枝鉛筆就搞定～畫格局圖秘笈大公開！畫格局圖時除了到現場勘查外，還要對照建物平面圖照實呈現？房屋的格局相當重要？對買方來說，格局好壞是要不要購買的重要原因！畫好格局圖絕對會讓你在客戶眼中加分！很多格局圖小細節都是你必須注意到的（身為房仲更多需留意的小眉角可以看這篇）這支影片我將會公開畫格局圖的大秘笈！房仲必備技能你必須看！為了專任房仲要做什麼？和屋主回報你會完成的事情，包括整理、清運、估價、漏水、壁癌等，有憑有據的向屋主回報在拿出真心的同時也要記得再屋主面前做出「他看得到」的辛苦度，贏得屋主的肯定，進而拿到專任和未來友好的關係會畫格局圖的 3 大好處會判斷陽台、平台是否外推、增建會判斷漏水壁癌位置和客戶介紹時可以展現專業房仲必備畫格局圖技能！將格局圖上的入口朝向自己，畫出來的格局圖才會準確要畫出指北針，避免重視風水抗性的客戶畫出梯間佔坪和電梯位置，提升專業度要寫出陽台是否外推或增建若有陽台外推要畫線註記為何必須把一般轉委託？現在房地產氛圍是「買房不斷
2021-11-05 0 374
房仲實戰分享業務心法
房仲如何從百萬到千萬？「服務態度」說明一切 今天又來到阿偉的房仲小故事分享? 上一集沒講到的我們這一集補完(☞ﾟヮﾟ)☞ 讓我們一起深挖「資歷16年」的老司機各種實戰經歷
2021-07-23 0 330
房仲實戰分享業務心法
從掃街到當「顧問」房仲這行要如何倒吃甘蔗？ 大家有想像過把房仲當事業經營最終型態會是什麼樣子嗎? 今天傳說中的遠見房屋創始人之一的【阿偉】來跟大家分享從事16年後的心得?
2021-07-10 0 355
房仲實戰分享影音行銷
你以為拍攝線上賞屋只有現場那些眉眉角角嗎？太天真了！（開箱教學－下集）一切從企劃開始拍攝時要經過屋主同意，再來是屋主目前是自住還是空屋，自住要注意幫屋主避開他不想被拍攝的東西 ( 比如婚紗照等等 ) 。空屋則要注意是否有裝潢，因為在沒有裝潢的空屋會產生回音造成錄製上的難度，也會沒辦法呈現空間感。再來談到管委會、管理室，一般新的大樓待看時間為 30 分鐘，房仲業務從事開箱影片的占少數，基本上管理室只會提供 30 分鐘的時間，但基本上一支好的賞屋開箱需要 1-2 小時。就定位後的關鍵：拍攝拍攝當天屋主、管理室、文案都準備好以後，開拍前最重要的注意事項之一：天氣，今天若是陰天，室內光線就會偏暗，重拍也是大工程，所以拍攝當天的天氣狀況很重要。第二：人員狀況，主要拍攝角色若沒有進入狀況，不停持續喊卡重拍，也會影響拍攝，雖然普遍房仲業務在面對面談話時口條都很流利，但面對鏡頭時的感受是不一樣的，會有看到鏡頭就害怕的狀況。實際案例我們第一集的拍攝其實錄了快 2 個小時，拍攝完畢後再來是剪輯，剪輯的過程也是一個挑戰，全部的人都要看過、審核。剪輯完後若真的無法調整就會需要再總動員到現場補拍畫面，一支影片的產出其實做到最精美最專業的呈現需要 3
2021-03-07 0 420
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縮短帶看次數、增加交流時間！告訴你我如何成交 4000 萬透套！（銷售小秘訣-下集） 今天來告訴你銷售的小眉角！身為房仲你該如何有效縮短帶看次數、增加交流時間！
2021-01-18 0 282
房仲實戰分享開發銷售
買方一直問底價，我該怎麼辦？ 今天來跟大家聊聊如果一直被問底價該怎麼辦~
2021-01-10 0 341
房仲實戰分享影音行銷
房仲拍攝線上賞屋時要注意什麼？帶你直擊拍攝現場！（開箱教學－上集）房仲拍攝線上賞屋前置作業有三點﹗ 一、物件產權資料先準備二、事先與該案管理室預約三、拍攝器材準備好 ( 拍攝器材可參考：房屋開箱該用什麼設備？線上賞屋的必備攝影設備大全！ ) 物件的產權資料準備好後就可以前往案場啦！要記得和該案的管理室預約好要帶看或是拍攝，這樣才不會到了現場後才撲空不能進行作業。這次的拍攝現場是三位人員：攝影師、空拍手與主講者。一支線上賞屋影片要準備的事前作業其實是非常繁瑣的，攝影器材的更新與架設、確認主講者們的行進動線，鏡頭拍攝時是否雜物會入鏡，這些在拍攝過程中都是要事先確認完畢與規劃的。拍攝初期想一鏡到底還是比較有挑戰性的，多拍幾次後就會逐漸上手，NG 次數也會越來越少，螢幕前的你們所看到的物件開箱都是無數次的拍攝所組成，但成果都是最甜美的。( 拍攝上手後你可以複習這篇：房仲業務要怎麼開始影片行銷?先從這4大要點開始 ) 延伸影音：你以為拍攝線上賞屋只有現場那些眉眉角角嗎？太天真了！（開箱教學－下集）
2020-12-11 0 407
房仲實戰分享租賃代管
遇到惡房客欠租不想搬，你該怎麼辦？前言遇到惡房客欠租不想搬到底該怎麼辦！今天就分享幾招如何保護自己又可以勸退惡房客的辦法，身為房東會遇到的問題百百種，這集就邀請到小傅老師來教各位屋主們該如何保障自己。( 這裡也有提供房東自租必載！租賃契約範本免費下載給大家 )，租房比買房要注意的眉角更多，所以必須慎選房客，或是也可以找我阿濱，也有提供代租代管的服務！如何 15 天將惡房客驅離！以租賃來說在台灣的法規上有很多灰色地帶，像是房客可以拖欠房屋到 2 個月的時間，去告也可能告不贏，再加上還有 2 個月的押金，總時間算下來惡房客拖延時間是可以拖到 4 個月以上的，小傅老師的作法是在租客「第 3 天」尚未繳租時就請提起危機意識！接下來的處理辦法就會是在第 7 天時寄存證信函，並且內容要清楚標示：第 14 天即終止租約。錄影，保障自己的大絕招。因台灣法規規定必須終止租約才能進到屋內，所以務必記得要在存證信函內提起會在第 14 天終止組約，這樣才能在第 15 天時進到租屋處內處理事宜。進屋時有 1 點必須要注意，那就是【錄影】，並且找一位第三方證人來陪同，切記要全程錄影，並且手機打開飛航模式，才
2020-07-08 0 359
房仲實戰分享開發銷售
經營同事比經營客戶重要？房仲成交後要做什麼？經營同事比經營客戶重要！來分享一個最近簽完約的案例，這個物件是屋主自住，居家用品較多，帶了幾組買方看了都不是很滿意。屋主正式搬離後，請油漆工重新粉刷並且請清潔來做全室整理，接著就準備開賣了。準備好漂亮的照片跟吸睛文案，再來就可以分享到公司群組，接著就是今日重點了：經營同事比經營客戶重要。當你準備齊全精美的照片跟文案，再來就需要公司同事幫你宣傳，平時看到各個業務同事就可以打招呼點頭表達友好，只要你產品夠漂亮，和同事們通知一聲，自然大家在 FB 或是 591 分享你的案子的意願也會比較高。而這個案子就正是 3 店的同事幫我賣掉的，非常感謝他。 ( 我們二店店長也有分享過他的共戰精神，有興趣可以點這裡觀看。 ) 這個物件當初因為自住的關係，屋主的居家用品較多，很多生活家用暫時無法清理，多數買方後看完也不喜歡，前前後後賣了快 1 年的時間，帶看過 20-30 組買方。建議要將房屋出售的話還是先搬空，牆壁重新粉刷、全室清潔後再來做出售一定會更快賀成交，節省雙方時間。賀成交後你可以不要再寫千篇一律的謝天謝地感謝文了，你的賀成交文中可以加入買方來源、屋主
2020-05-13 0 371
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成交分享！關於我把兇宅賣掉的故事！（套房篇）房仲業務從業九年唯一賣過一間凶宅我的客戶為了從香港移民到台灣辦了身分證，拿到台灣身分證後想把原有的房子賣掉，這個物件是 6 樓加 7 樓的公寓，沒有電梯要爬樓梯直上直下的那種，且 7 樓是增建沒有權狀。而這個凶宅地點就發生在 7 樓的鐵皮屋。 7 樓有 3 間套房，中間那間的位置有位女子燒炭自殺。屋主有和我共同去過現場 ( 已經是該事件過後 )，屋主有事先告知我逝者是背對著門口的。當下使用手機拍攝記錄現場狀況就趕快離開。我和同事通知該物件是凶宅，不動產現況說明書都有標示。同事好奇心驅使下，房子價格低於行情很多、和同事溝通好我有 3 件事。我不帶看。我不陪看。鑰匙在公司，麻煩你自行前往帶看。最後用不到 1 個月的時間將該案售出，同事很有勇氣很大膽的一直帶看，最後是一位置產投資客買來收租用的。雖然事故發生在不在權狀內的增建區域還是必須好好交代清楚，雙方約定好簽約、順利賣掉後，代書表示交屋的當下要結算水電，合約內也有謄寫屋主不負瑕疵擔保之責任，該案就順利落幕了。如果大家對凶宅還有想知道更多或是你本身有發生過什麼實際案
2020-05-08 0 302

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