開發銷售|房仲日常：謝濱展-阿濱

影音專區

房仲實戰分享開發銷售
簽委託時被要求交關？如果是你，你會怎麼做？阿濱慘痛經驗講給你聽！「當你當業務，會碰到各種人事物」用我的真實案例告訴你「交關」是否為必要？還有真的遇到要你交關的客戶該怎麼做！案例分享一：直銷大會的震撼教育我和某位朋友簽了一般委託，後來委託到期後他以續約為由，把我半哄半騙到了一場「直銷大會」，在現場聽了將近 1 小時的說明會後準備要趕快跑人時，沒想到他繼續向我推銷產品，而我因為他一句「你買這個產品花的錢，到時候服務費就賺回來啦」就傻呼呼地被說服了沒想到才過了三天就被通知房子被賣掉了，我就這樣賠了夫人又折兵，既花了一大筆錢被直銷洗腦，房子的服務費還沒有賺到，從此我連 100 塊都不願意和客戶「交關」！案例分享二：潮牌交關與意外成交另一個案例發生在我的同事身上。這位屋主在簽委託前提出一個附加條件：必須先買一隻潮牌熊，才會答應簽一般委託而我同事選擇滿足客戶的需求，想不到最終成功售出房子，也將潮牌熊以增值兩倍的錢賣出！在尊重客戶與房仲專業間取得平衡透過這兩個案例我想提醒大家，在簽委託時，可能會遇到各種意想不到的要求。身為房仲最重要的是我們要學會尊重客戶，同時堅守專業底線，做出
2024-11-10 0 43
房仲實戰分享開發銷售
成交分享！今年台中房市量縮？告訴你 2023 年的成交關鍵！房市量縮減怎麼辦？！不慌不怕，在 2023 年房市量縮減的情況下，我整理出幾點可以持續順利成交的關鍵，整理給各位房仲朋友，就讓我們往下看吧！成交關鍵一：將心比心我認為屋主一定都是站在有心要賣出的立場，所以無論屋主出了多少價錢（不偏離市場行情太遠的前提下）我都會認真幫屋主推案。所以在影片中分享到我成交一件屋主被同業拒絕的物件，原因是我會選擇幫助屋主賣出並拿到理想賣價。另外也不要害怕議價，一步一步向屋主溝通，讓對方能夠卸下心房並理解市場的開價行情是相當重要的關鍵。成交關鍵二：發揮最大價值房仲最大的價值不僅是「成交」，「解決問題」也是相當重要的一環。我遇過地板未修繕好（膨供）所以帶看量已到 70-80 件還是賣不出去的情況，於是我選擇聯絡廠商找到相同的地板磁磚，幫助屋主修繕，一修繕完也被之前已帶看過的客戶賀成交！所以當遇到屋況問題，請記得不是一昧地請屋主降價，而是要想辦法把問題解決，讓屋況回到應該有的水準，這樣如此可以發揮出房仲最大的價值，讓客戶對你的印象變好之外也順利成交，一舉兩得！成交關鍵三：快速商圈精耕能
2023-10-13 0 99
房仲實戰分享開發銷售
掌握輕鬆成交的關鍵！你知道議價要抓 Keyman 嗎？這集的重點在「找 Keyman」，影片中我分享了兩個一正一反實際案例，Keyman 讓你的成功機率大大不同！案例一：找錯 Keyman 被跳價 100 萬這個案例是帶著剛入行房仲 2 個月的張景森（如果你很愛看房仲日常就一定認識他，還不認識的可以看這邊）去找屋主議價，路上我和景森聊了一下屋主的情況，我跟他說：「你找錯 Keyman 了！」結果見到屋主後，議價過程中屋主打了一通電話給兒子後，竟然直接跳價 100 萬！這個案子無疾而終。案例二：找對 Keyman 快速成交第二個是我本人的案例。我發現屋主在溝通時，常常會提到另一半的意見，因此在見面談之前，我特別和屋主說：「一定要帶另一半來現場，否則會讓買方熱度冷掉，房子也會賣不掉！」還好這位屋主聽了我的建議，見面談時都是由我和屋主的另一半議價，最後成功談攏價錢順利成交！所以如果你覺得議價很困難，可以從「找 Keyman 」開始著手，找對 Keyman 會大大影響你的成交門檻！想學習更多議價技巧，或是專屬房仲的業務訣竅，我推薦熊課知識平台的訂閱制
2023-10-03 0 121
房仲實戰分享開發銷售
開發方如何幫銷售方配案？做對這三件事，讓大家搶著賣你的案件！這次帶來睽違已久的「基本功實戰」系列，和大家分享開發方如何幫銷售方配案！包括事前估價、事中配案、事後帶看的所有流程，做對這3件事，準備讓大家搶著賣你的案件！一：事前估價在我入行房仲多年下來，已觀察到房仲業務會有的 5 種等級（影片中有放我整理後的圖解），我認為「一流業務」能做到帶看競品、估能賣價、只簽專任，所以要成為一流業務就必須為自己訂好這個目標並努力達成。分享給大家我的作法是，簽到委託後和屋主表明會將物件的方圓300公尺以內的競品物件都看過一遍，再回頭向屋主做正確估價。估價完放到物件平台後則會進入第二階段－事中配案。二：事中配案身為開發方的你，一定要把可配件的案件全部整理好，基本上我會整理 3 個案件，讓同事們可以清楚了解配件，以便帶看。三：事後帶看「陪同帶看」是很重要的一環，可和買方分析物件的優缺點、附近競品的分析、了解買方對物件的看法等，可以讓你更有機會順利銷售！影片中有提到我運用以上 3 大重點，讓買方感動到對我「鞠躬」！因為她說沒遇過像我會做功課並透徹分析的房仲。所以我想分享的是
2023-09-01 0 250
房仲實戰分享開發銷售
預售屋禁換約轉售、房地合一重購退稅將如何影響市場？今天這集來分享房仲必學小知識！目前為房市最熱時刻，身為房仲必須知道的房市政策，這次做成懶人包分享給大家，學會之後你就會是個專業房仲，不怕客戶問倒你！這集內容也非常適用在買賣方身上，買賣房屋看這集不吃虧！房市政策一：預售屋禁換約轉售內政部針對房價高漲的現況，推出五大打房政策，其中「預售屋禁換約轉售」議題最受關注身為房仲的你，絕對要趁現在用力「經營客戶」，因為我認為在政策上路前會有大量的屋主選擇拋售，在我的觀察中房價是持續在上漲的，所以建議買方可以在大家預期房市正熱時下手，贏得先機房市政策二：房地合一稅－重購退稅政府為避免買方重複扣稅，2 年內無論是先買後賣或先賣後買的買方可退還稅額，但需留意的是完成重購退稅後， 5 年內不可移出戶籍或出租 P.S. 影片中有分享重購退稅中較複雜的實際案例，想完整了解重購退稅的話要把影片看仔細喔！房仲阿濱對房市政策的看法在我入行房仲 11 年以來，觀察到的是在奢侈稅、實價登錄、房地合一稅 1.0、房地合一稅 2.0 一系列的調整中，政府都在處理「交易稅」而現在交易稅
2022-01-21 0 513
房仲實戰分享開發銷售
竣工圖？建測圖？搞懂這兩張圖！讓你輕鬆掌握屋況！正文開始前，想先與大家分享幾項話題。一、 2021 年 11 月開始因房地合一的關係供給下降、需求不變，造成恐慌性的買房，房價逐漸上漲盡量將一般委託轉成專任委託，與屋主保持好關係在半年內房子的價格不要太誇張一定能夠售出二、如何將一般委託轉成專任委託呢？先從「稅務」的方向前進我們旗下有個學員因為學習並運用了「稅務」知識和屋主告知需要注意的房屋稅務，替屋主省下不少的費用屋主聽了龍心大悅並感受學員的專業度進而也得到該屋主的專任委託當你多懂得稅務法規時，你就不僅僅只是房仲，還是顧問。再補充一點，關於「重購退稅」一定要學近期處理一案也是因重購退稅的關係，幫屋主省了 16 萬呈現專業度的同時也拿到專任委託趕快回到正文！大家對於梯間站坪好像有所疑慮借用上一集的物件拍攝現場讓大家了解格局影片畫面中的區域，目測是 18 塊磁磚包含電梯的範圍就是所謂的梯間佔坪，大概是 4 坪上下，假如一坪是 20 萬若沒有和客戶講清楚，買方便會損失 80 萬，這就是為何一定要帶【建測圖】到現場，親自畫過一輪。如上集所說，表
2021-12-04 0 2,744
房仲實戰分享開發銷售
房仲必備技能！一枝鉛筆就搞定～畫格局圖秘笈大公開！畫格局圖時除了到現場勘查外，還要對照建物平面圖照實呈現？房屋的格局相當重要？對買方來說，格局好壞是要不要購買的重要原因！畫好格局圖絕對會讓你在客戶眼中加分！很多格局圖小細節都是你必須注意到的（身為房仲更多需留意的小眉角可以看這篇）這支影片我將會公開畫格局圖的大秘笈！房仲必備技能你必須看！為了專任房仲要做什麼？和屋主回報你會完成的事情，包括整理、清運、估價、漏水、壁癌等，有憑有據的向屋主回報在拿出真心的同時也要記得再屋主面前做出「他看得到」的辛苦度，贏得屋主的肯定，進而拿到專任和未來友好的關係會畫格局圖的 3 大好處會判斷陽台、平台是否外推、增建會判斷漏水壁癌位置和客戶介紹時可以展現專業房仲必備畫格局圖技能！將格局圖上的入口朝向自己，畫出來的格局圖才會準確要畫出指北針，避免重視風水抗性的客戶畫出梯間佔坪和電梯位置，提升專業度要寫出陽台是否外推或增建若有陽台外推要畫線註記為何必須把一般轉委託？現在房地產氛圍是「買房不斷
2021-11-05 0 576
房仲實戰分享開發銷售
縮短帶看次數、增加交流時間！告訴你我如何成交 4000 萬透套！（銷售小秘訣-下集） 今天來告訴你銷售的小眉角！身為房仲你該如何有效縮短帶看次數、增加交流時間！
2021-01-18 0 382
房仲實戰分享開發銷售
買方一直問底價，我該怎麼辦？ 今天來跟大家聊聊如果一直被問底價該怎麼辦~
2021-01-10 0 470
房仲實戰分享開發銷售
經營同事比經營客戶重要？房仲成交後要做什麼？經營同事比經營客戶重要！來分享一個最近簽完約的案例，這個物件是屋主自住，居家用品較多，帶了幾組買方看了都不是很滿意。屋主正式搬離後，請油漆工重新粉刷並且請清潔來做全室整理，接著就準備開賣了。準備好漂亮的照片跟吸睛文案，再來就可以分享到公司群組，接著就是今日重點了：經營同事比經營客戶重要。當你準備齊全精美的照片跟文案，再來就需要公司同事幫你宣傳，平時看到各個業務同事就可以打招呼點頭表達友好，只要你產品夠漂亮，和同事們通知一聲，自然大家在 FB 或是 591 分享你的案子的意願也會比較高。而這個案子就正是 3 店的同事幫我賣掉的，非常感謝他。 ( 我們二店店長也有分享過他的共戰精神，有興趣可以點這裡觀看。 ) 這個物件當初因為自住的關係，屋主的居家用品較多，很多生活家用暫時無法清理，多數買方後看完也不喜歡，前前後後賣了快 1 年的時間，帶看過 20-30 組買方。建議要將房屋出售的話還是先搬空，牆壁重新粉刷、全室清潔後再來做出售一定會更快賀成交，節省雙方時間。賀成交後你可以不要再寫千篇一律的謝天謝地感謝文了，你的賀成交文中可以加入買方來源、屋主
2020-05-13 0 459
房仲實戰分享開發銷售
成交分享！關於我把兇宅賣掉的故事！（套房篇）房仲業務從業九年唯一賣過一間凶宅我的客戶為了從香港移民到台灣辦了身分證，拿到台灣身分證後想把原有的房子賣掉，這個物件是 6 樓加 7 樓的公寓，沒有電梯要爬樓梯直上直下的那種，且 7 樓是增建沒有權狀。而這個凶宅地點就發生在 7 樓的鐵皮屋。 7 樓有 3 間套房，中間那間的位置有位女子燒炭自殺。屋主有和我共同去過現場 ( 已經是該事件過後 )，屋主有事先告知我逝者是背對著門口的。當下使用手機拍攝記錄現場狀況就趕快離開。我和同事通知該物件是凶宅，不動產現況說明書都有標示。同事好奇心驅使下，房子價格低於行情很多、和同事溝通好我有 3 件事。我不帶看。我不陪看。鑰匙在公司，麻煩你自行前往帶看。最後用不到 1 個月的時間將該案售出，同事很有勇氣很大膽的一直帶看，最後是一位置產投資客買來收租用的。雖然事故發生在不在權狀內的增建區域還是必須好好交代清楚，雙方約定好簽約、順利賣掉後，代書表示交屋的當下要結算水電，合約內也有謄寫屋主不負瑕疵擔保之責任，該案就順利落幕了。如果大家對凶宅還有想知道更多或是你本身有發生過什麼實際案
2020-05-08 0 382
房仲實戰分享開發銷售
房仲開發信QA大解密！一次要寄幾封？沒成交那我要寫什麼？照著做讓你月月賀成交！（教育訓練篇）大家好，我是房仲阿濱！今天想跟大家分享一些關於開發信成交的技巧，並回答網友們對於開發信的疑問，希望今天的內容會對各位房仲朋友們有所幫助。開發信要寄戶籍地還是現居地？我建議開發信一律寄戶籍地而不是現居地，以避免社區一次收到大量的重複信件被管理員丟掉。賀成交的信是去哪裡印的？以台中來說，我們都是找「健豪印刷」幫我們印，因為他們的速度很快，服務態度也非常好，當然如果你們公司有彩色印表機的話，也可以自己印，但一般品質就不會比印刷公司來的好。新人剛開始沒有成交案例，請問開發信的內容要寫什麼? 如果還沒有成交建議開發信的內容可以寫你們公司的成交案例，包括物件、價格、買方/賣方的資訊以及相關背景故事．．．等等，這邊要跟大家講一個觀念，記得要「借力使力」。開發信一次要寄幾封？基本上越多越好，多多益善，寄送的數量可以根據你的預算和公司的支持程度視情況而定，像我們公司是提供一個月 500 封的數量。如何才能避免被管理員認出信封而被丟掉？建議你準備多種版本的開發信和信封，以減少管理員認出相同廣告信
2020-01-21 0 2,063

房仲日常謝濱展-阿濱