房仲實戰分享|房仲日常：謝濱展-阿濱

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房仲實戰分享開發銷售
房仲超業如何做業績？年薪破200萬的秘訣！今天阿濱我將和你分享超級業務高手是如何擁有卓越業績，使年薪突破 200 萬的成功祕訣！希望能幫助你在房仲這種競爭激烈的行業中踏出邁向成功的第一步！成功秘訣一、善用資訊科技隨著我們客戶數量的增加，善用資訊科技成為至關重要！所以此時透過電腦紀錄客戶資訊，提高工作效率，是提升業績最有效的途徑。我從事房仲業多年來，每天都在想著如何讓自己的工作越來越輕鬆，如何用最少的時間成本達到最到的經濟效益，不會的事物就去上課！並善用網路與數位工具，不要排斥學習新知，因為要有一個觀念那就是「投資自己就是最棒的投資！」成功秘訣二、隨市場變化擬定策略我們拿過去的市場來舉例好了，當市場走向處於賣方市場（100 年到 103 年之間），我的策略是積極接委託、議價，買方便會自行前來購買。反之，當市場走向偏向買方市場（103 年以後），我也因為房價高漲且政策有所變化，專注於經營買方，因為我知道此時找到有潛力的買家更重要！所以千萬不要用以前的方式來做現在的業績，時代在變方法也要跟著變，再房仲這一行，只要不是進步就是超級退步，所以你必須不斷更新自己的策略並持之以恆，
2019-08-08 0 540
房仲實戰分享業務心法
百萬年薪不是夢！第一次拿百萬經紀人神奇故事（勵志篇）大家好，今天想要與大家分享我的一些人生故事和成功心法，是關於當面臨財務困境時的挑戰，與我第一次拿百萬經紀人的神奇故事，希望這些故事能夠啟發螢幕前的你。入行時面臨財務困境剛進入業務領域時，我面臨了許多財務挑戰，身上沒有太多錢，卻需要承擔業務開發的各種成本，這種情況下，我想盡各種辦法節省開銷，例如在晚上 9 點後才去便當店用餐，因為會有便當打折，甚至為了成交每天上班不斷打電話開發，午休也沒有休息，同事甚至在午休時間出去貼單（但這樣做是違法的，非常不建議這麼做）而這些事情，也正好是房仲新人們剛入行時會遇到的挑戰。房仲只要努力就能翻身我覺得房仲是個很好翻身的職業，我從小在單親家庭中長大，像我這樣沒有背景的人，還是可以透過房屋仲介一點一滴累積資產，每當遇到因業績不佳心情沮喪的同事，我都會跟他們分享我的經歷，因為這行只要好好做的話是很有機會能夠成功的所以不要害怕前面所遇到的困難！（想看關於我成長歷程的影片可以看這支影片）房地產投資的智慧曾經我面臨最嚴重的財務困境是：銀行帳戶無法登入，去聯繫銀行才發現餘額變負的！借朋友的錢也有去無回
2019-07-13 0 982
房仲實戰分享租賃代管
房仲工作心得－被偷內褲又賠錢的故事（代租代管篇）我從前到現在一共管過 44 間套房，所以我直接先說心得好了．．．那就是「我不做代管了，那是地獄！！！」因為我覺得願意免費代管又賠了一萬伍仟元，不管怎麼想都不划算哈哈．．．所以今天一起來看看代管時發生的淒美房仲日常吧。免費代管也是房仲的考驗會有這次代租代管經驗呢，是因我幫屋主成交了連棟四十四間套房，屋主跟我說他沒有代管套房經驗，希望我可以幫忙管理，我們店長知道後，本著成交交朋友的善意，就幫我先答應了，不過，我要先聲明，店長答應是免費代管。代租代管是個很專業的項目，之前我是完全沒接觸過的，也正因為這樣開始了這趟神奇之旅。那麼接下來我來分享三個印象最深的情況給大家吧：第一個事件：隔壁不時發出性愛的聲音已造成他的困擾，但他又不好意思直接敲對方的門，請我通知，我也是第一次遇到這個問題，只能請發出聲音的這位承租方，儘量降低音量。第二個事件：女性內褲被偷事件三樓的女生跟我反應內褲又不見了，當然這種事情一定要馬上處理，我就看了三樓的公共區域監視器，知道是哪位男性了，我打電話聯絡這位男承租
2019-07-03 0 551
房仲實戰分享客戶經營
屋主委託表？買方經營表？各種表單這集免費公開給你看！去我的工作方式是使用【 Google Excel 】來做整理優點：手機也可以下載 app，可以隨時隨地打開 app 看裡面的資料。缺點：資料的時間序需要使用手動調整。屋主委託表記錄各屋主的委託表單，和屋主之間的對話內容，可按照委託的時間長短來安排順序。買方經營表買方數一多的話資料都會重疊，設定一個買方經營表就可以分門別類地將各買方的需求整理的一目瞭然。各社區追蹤線與募集線表單一一列清楚自己手中的客戶名單，整理好自己的追蹤線與募集線清單，才能妥善規畫自己的每日行程。相關文章：房仲新人必載！每日行程規劃表！（Word檔、Excel檔）
2019-06-28 0 551
房仲實戰分享開發銷售
開發信讓你月月賀成交實戰分享 | 管理員大作戰由於我自己是住在惠宇的社區，也因此接觸過許多種的房仲開發信，加上我的身分是房仲，導致我養成了保存其他仲介開發信的習慣（不知道螢幕前的你會不會也這個樣子呢哈哈），所以看著看著自己也有了一些心得，今天就來跟大家分享一些關於房仲開發信的心得宇建議！現在廢話不多說一起來看看吧！開發信三大建議個人照：以我影片中的這張急尋屋來說，把我自己照片放上去，然後請設計師把頭放大（學Ｑ版大頭狗），看起來會讓人有親切感，也讓屋主印象深刻。個人戰績：首先這頁的內容一定要彩色的，因為這樣的設計能夠更吸引人的注意，也讓屋主對信件留下更深刻的印象，接著寫出自己的學經歷再寫出當自己賣出的大樓及社區有哪些（如果都沒有的話可以寫團隊或是該店）。拉五同：拉五同開發信內容首先一定把自己形容的清清楚楚，讓同事或屋主看了可以一目瞭然，最後才開始講你想拉五同的點，以下為範例：我是雲林人也曾是友達工程師，如果有雲林同鄉和我一樣是上來台中打拼，請給同鄉一個機會。（不知道拉五同是什麼的朋友可以點這邊了解）開發信這兩件事不要做首先既然要做開發信，就一定是要讓大家對於你的
2018-11-09 0 1,060
房仲實戰分享開發銷售
議價議到被屋主撕委託書？入行至今印象最深刻的事（房仲甘苦談篇）議價，對房仲而言是我們從業的必經過程，從接到委託到銷售開始，八到九成都是需要議價的，很少沒有議價就直接成交，那麼今天我就透過以下故事告訴你對於房仲新人來說在議價時到底要抱持著怎麼樣的心態吧！第一次議價的故事這個故事發生在民國 100 年，當時的我 30 歲還在信義房屋工作有天我在掃街的時候遇到了一名屋主，在相談後對我有很信任感，說要把房子交給我賣而這個案子因為是被我陌生開發到的所以被我搶了頭香！也就是說這是一件「買賣市場上還沒上架的案子」，對我們房仲而言是 Apple 案！簽完委託後的幾天中也因為屋主是室內設計師，所以當我把畫好的格局圖上架、傳 Line 給屋主時，屋主也會願意花時間和我討論和修改，這對我而言是很好的！因為不論買方或賣方只要他願意跟你討論就表示他願意重視這件事！接著到了房仲該議價的環節當時的我因為還是房仲新人，真的什麼都不懂．．．於是我便向店長請教該怎麼和屋主溝通，而店長雖然在忙但他還是跟我說了「你直接打電話過去跟屋主說買方預算五佰萬（屋主底價七佰萬），買方只願意加到五佰五十萬，看屋主是否
2018-10-19 0 511
房仲實戰分享業務心法
房仲阿濱教你如何年薪破百！（業務心法篇）在房地產行業，想要實現年薪破百絕對不是一件簡單的事！因為房仲本身並沒有大家想像中的好賺．．．而今天阿濱我將「如何年薪破百」統整成五大要素給螢幕前想要入行的你！相信只要掌握這五大要素將有效幫助你在這競爭激烈的房仲市場中取得成功喔！一、提升庫存量要實現年薪破百，業績必須至少要達到 230~250 萬之間！因為還要扣掉 45% 的稅金等等。所以為了達到這個目標，此時「庫存量」就至關重要！我建議至少要擁有 50 件起跳，這樣在買方提出價格議價時，也才能有更多的籌碼可以運用。而「議價」正是每個物件都會經歷的過程，因為「買方想買低賣方想賣高」是房屋買賣中的常態所以一定要記住，擁有更多的庫存量才能有效提升成交率！如果想學習議價相關知識你可以看下面這四篇文章，裡面有詳細教學 2020年4月議價首部曲 2020年5月議價二部曲 2020年5月議價三部曲 2020 年5月議價四部曲二、積極執行有效行程一定要維持每天至少保持 5 組有效行程！（PS：我定義的有效行程就是指與買方或賣方碰面）那麼為甚麼碰面這麼
2018-10-14 0 468
房仲實戰分享業務心法
養一個剛出社會的女友要花多少錢（算業績目標篇）很多房仲新人剛入行時都會跟我說「我要賺很多錢！」但講著講著都紛紛離職了哈哈於是就在我某次跟房仲新人聊天時，發現了他們普遍遇到的狀況都是「沒有明確目標」再加上沒業績會被店長念、開發時被屋主罵、甚至下了班還要花錢應酬等等，這樣整天昏天暗地的工作．．．時間久了就紛紛陣亡了．．．所以今天就讓我來用比較詼諧的方式，幫各位算一下自己的業績目標，究竟「養一個剛出社會的女友要花多少」呢？以下用表格的方式算給大家看！項目名稱支出金額學貸 4,463 電話費 550 信用卡卡費 2,500 機車費 550 房租 5,000 水電費 600 勞健保 1,125 伙食費 5,000 治裝費 1,500 娛樂費
2018-10-12 0 409
房仲實戰分享開發銷售
來聊聊什麼是斡旋吧（退斡旋篇）在開始之前可以先去看看房仲維基百科－房仲新手必看房仲術語！了解一下房仲術語喔！好本片開始！這次剛好遇到被屋主退斡旋的狀況，所以借這個機會跟大家聊聊什麼是「斡旋」吧！當今天有買家看到喜歡的房子想買下來並且想和屋主談價格時，再台灣的房屋買賣市場中通常買方會採取 2 種方式來跟屋主表明自己的購買意願，而這 2 種方式分別是「下斡旋金」與「要約書」兩種方式，而這兩種方式分別差在哪呢？以下聽我娓娓道來吧！方法一、斡旋金首先由買家先向仲介支付幾萬到幾十萬不等斡旋金來表明購買意願（依各家房仲公司規定不同），但若屋主若還是不賣我們就要回覆買方屋主不賣的實情並把斡旋金退回給買方，也就是無息歸還（所謂無息歸還就是從買方支付斡旋金開始日到退還日都不計算利息）而屋主若同意價格出售的化，那此筆斡旋金就會轉成「訂金」，此時轉成訂金時就開始是有法律效應了！如果有任何一方反悔斡旋金則需加倍返回方法二、要約書其實「要約書」我們房仲實務面較少使用，因為使用要約書很容易產生房屋買賣糾紛，為甚麼會這樣呢？因為通常會使用邀約書的狀況都是買方想下訂金但卻沒有「錢」時使用的，
2018-08-03 0 531
房仲實戰分享客戶經營
房仲如何經營買方（打麻將賺錢篇）上集房仲如何經營買方？（透天重蓋篇）講到我是如何與買方溝通「透天重蓋」案件，而今天繼續來跟你分享我是如何打麻將經營買方！還告訴你房屋拍攝前需要注意的小眉角有哪些！拍物件照的注意事項首先如果是去那種有物業管理的案件拍攝屋況前有以下三點你一定要特別注意！要帶正本或影本的委託書事前詢問管理室可進屋人數事前詢問管理室可拍照時間（一般約 30 分鐘）接著在拍攝前也很常遇到一種情況，那就是「電子門鎖打不開」的狀況，所以為了節省時間，在事前請一定要先詢問開發同事「門鎖密碼」，或是在出發拍攝前知會同事一聲！這樣在遇到這種狀況時才能馬上聯絡開發的同事！如何打麻將打到成交首先在帶看過程中我一定都會和客戶聊天，順道問客戶的興趣，而有次我偶然知道客戶喜歡打麻將，但我自己真的不會（剛好想拉五同又有興趣哈哈）所以我就請公司裡的麻將高手教我怎麼打就這樣我慢慢學會麻將的規則跟邏輯後，在接下來的時間裡我只要有空都會去找客戶打麻將，前前後後我一邊打麻將一邊聊天也一邊帶看，過程中我越來越了解他的購屋需求、我們也越來越熟，時間約九個月後這
2018-07-27 0 446
房仲實戰分享客戶經營
房仲如何經營買方？（透天重蓋篇）在遇到重蓋的物件時，身為房仲的你是否不知從何下手呢？今天阿濱我就來和你分享我一開始是如何與買方溝通這間「透天重蓋」的案件吧！首先在開賣之前我一定會聯絡「建築師」並且請他出健測圖給我目的是為了讓我能初步評估這間透天在未來的房屋特性接著我會去了解「使用分區」，目的是為了知道這個物件的建蔽率、容積率及獎勵容積（使用分區可以到全國土地使用分區資料查詢系統查詢）因為上述這幾項關係了此物件未來的擴充性及增值性（注意：而以上訊息都只是前置作業而已，還沒有開始賣）必須依上述條件「估價」完了之後才能開始跑銷售這樣才是一位專業的房仲！那麼至於估價其實還有很多小眉角，建議大家可以看這篇文章來學習延伸影片：房仲如何經營買方（打麻將賺錢篇）
2018-07-09 0 491
房仲實戰分享開發銷售
房仲工作內容是什麼？公開我的房仲日常！（開發新客戶篇）大家好！我是房仲阿濱，這是我的首支 Vlog 影片今天主要是想透過我的一日行程跟大家聊聊房仲的工作內容是什麼？原先大家認為房仲的工作是在辦公室吹冷氣，就會有屋主主動說「我想賣房」或是只要刊登售屋廣告，就會有買方主動打來說「我想買房，快帶我去看房子」但實際房仲新人的工作內容是每日開發，而且這佔仲介工作的 80 ~ 90 % 總而言之就是到處找屋主懇求機會賣房到處刊登廣告希望找到買家完成銷售從上面我講的內容你可以發現房仲時間較難自己決定，往往我們都需要去配合客戶就像我今天原先規劃要完成的四個行程，實際上不一定當日都能達成所以我建議一定要事先規劃自己要跑的行程！這樣遇上客戶剛好不方便見面時才能隨機應變！以下分享每日行程規劃表給大家下載【點此下載】最後跟大家分享【房仲新人如何挑選房仲店頭？】希望能夠幫到螢幕前的你！
2018-06-29 0 654

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