今天要來跟大家分享我的一個實戰案例，跟大家分享我是如何從委託到簽約只花六天結案！這篇文章我會分成「給仲介」、「給買方」、「給賣方」，三個角度分別分享我對這個案子的心得。
 

房屋案件背景

屋主來源：長期網路形象行銷

買方來源：之前有問過但沒成交的老客戶名單，發三竹簡訊來8000封，約25通電話回，實際帶看三組，一組成交
 

給房仲的建議

1、打鐵要趁熱，努力要被看見

簽委託當下就告知賣方後續進行的步驟，如：作廣告、發簡訊、買方出價、引導見面談，並打好預防針，時時與賣方回報目前進度，讓屋主有心理準備接下來會經歷的賣屋過程，如果有買方喜歡就要把握熱度，積極與雙方溝通，促進成交。

2、做好授權書增加效率

房屋所有權人二人以上的情況，請當下就作好授權書，以免因為賣方的授權問題造成糾紛與困擾，進而影響後續房屋買賣的程序。

3、若附近無近期成交，先請銀行估價

如果這一條路近五年沒有成交，建議先請代書送銀行送估，以免被買方詢問估價時，無法回答對方，可以找至少三間銀行估價，找最高價的回報給賣方。

4、建議估價方法

若是土地、店面、別墅、透天近5年內沒有成交的話，可以用「個人偏好公告土地現值*2」估價法。

5、不負瑕疵擔保責任

若房子屋況不是很好，可以建議賣方降低售價，讓買方自行處理，並在合約上清楚載明，以避免後續有爭議造成要上法院的局面，合約上的寫法可以參考我的寫法：買方同意本案出賣人無須負漏水等物之瑕疵擔保責任。

小提醒：千萬不要寫「現況交屋」，太籠統了，很容易造成後續糾紛。

6、要拿到車位證明

有些舊大樓在謄本是不會完整揭露車位資訊，一定要拿到車位證明，能夠證明車位就是屋主的，以免造成後續糾紛。
 

給買方的建議

1、有喜歡當下就要下斡旋

看了喜歡代表其他人也可能會喜歡，可以用下斡旋(付現金或支票)的方式來跟屋主談價，有喜歡就不要猶豫出價，以免心儀的物件被其他更快出價的人買走。

2、明確了解屋主的需求

例如簽約至交屋三個月搬遷期、屋主不負瑕疵擔保責任等等，載明於合約雙方皆要簽名，不然成交後才發現後續的問題會很麻煩，花錢花時間又必須花費很多精力去處理。

3、賣合併戶

需注意名下有幾間房子以及銀行貸款成數等相關問題。
 

給賣方的建議

1、土地增值稅與重購退稅

估算完需繳交的「土地增值稅」之後，要回報給屋主，可以補充說明：若後續有買到房子可以用「重購退稅」的方式抵掉。其他相關稅務問題也建議跟屋主和買方解釋清楚。

2、財產交易所得稅

請屋主帶房屋稅單，判別販賣的房屋是適用舊制還是新制（房地合一稅），算好財產交易稅，若是繼承取得就要算得更清楚，才能核定契價，簡單來說屋主成交房子後，就要記得繳稅！

房屋買賣涉及買方與賣方，有很多的流程與眉眉角角，先釐清房屋狀況與買賣流程，把能做的都先做完，相信一定能加快成交的速度，希望今天藉由這個案例的分享，能對你有所幫助，若有任何問題，歡迎在底下留言！