開發銷售|房仲日常：謝濱展-阿濱

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房仲實戰分享開發銷售
開發方如何幫銷售方配案？做對這三件事，讓大家搶著賣你的案件！這次帶來睽違已久的「基本功實戰」系列，和大家分享開發方如何幫銷售方配案！包括事前估價、事中配案、事後帶看的所有流程，做對這3件事，準備讓大家搶著賣你的案件！一：事前估價在我入行房仲多年下來，已觀察到房仲業務會有的 5 種等級（影片中有放我整理後的圖解），我認為「一流業務」能做到帶看競品、估能賣價、只簽專任，所以要成為一流業務就必須為自己訂好這個目標並努力達成。分享給大家我的作法是，簽到委託後和屋主表明會將物件的方圓300公尺以內的競品物件都看過一遍，再回頭向屋主做正確估價。估價完放到物件平台後則會進入第二階段－事中配案。二：事中配案身為開發方的你，一定要把可配件的案件全部整理好，基本上我會整理 3 個案件，讓同事們可以清楚了解配件，以便帶看。三：事後帶看「陪同帶看」是很重要的一環，可和買方分析物件的優缺點、附近競品的分析、了解買方對物件的看法等，可以讓你更有機會順利銷售！影片中有提到我運用以上 3 大重點，讓買方感動到對我「鞠躬」！因為她說沒遇過像我會做功課並透徹分析的房仲。所以我想分享的是
2023-09-01 0 50
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預售屋禁換約轉售、房地合一重購退稅將如何影響市場？今天這集來分享房仲必學小知識！目前為房市最熱時刻，身為房仲必須知道的房市政策，這次做成懶人包分享給大家，學會之後你就會是個專業房仲，不怕客戶問倒你！這集內容也非常適用在買賣方身上，買賣房屋看這集不吃虧！房市政策一：預售屋禁換約轉售內政部針對房價高漲的現況，推出五大打房政策，其中「預售屋禁換約轉售」議題最受關注身為房仲的你，絕對要趁現在用力「經營客戶」，因為我認為在政策上路前會有大量的屋主選擇拋售，在我的觀察中房價是持續在上漲的，所以建議買方可以在大家預期房市正熱時下手，贏得先機房市政策二：房地合一稅－重購退稅政府為避免買方重複扣稅，2 年內無論是先買後賣或先賣後買的買方可退還稅額，但需留意的是完成重購退稅後， 5 年內不可移出戶籍或出租 P.S. 影片中有分享重購退稅中較複雜的實際案例，想完整了解重購退稅的話要把影片看仔細喔！房仲阿濱對房市政策的看法在我入行房仲 11 年以來，觀察到的是在奢侈稅、實價登錄、房地合一稅 1.0、房地合一稅 2.0 一系列的調整中，政府都在處理「交易稅」而現在交易稅
2022-01-21 0 396
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竣工圖？建測圖？搞懂這兩張圖！讓你輕鬆掌握屋況！正文開始前，想先與大家分享幾項話題。一、 2021 年 11 月開始因房地合一的關係供給下降、需求不變，造成恐慌性的買房，房價逐漸上漲盡量將一般委託轉成專任委託，與屋主保持好關係在半年內房子的價格不要太誇張一定能夠售出二、如何將一般委託轉成專任委託呢？先從「稅務」的方向前進我們旗下有個學員因為學習並運用了「稅務」知識和屋主告知需要注意的房屋稅務，替屋主省下不少的費用屋主聽了龍心大悅並感受學員的專業度進而也得到該屋主的專任委託當你多懂得稅務法規時，你就不僅僅只是房仲，還是顧問。再補充一點，關於「重購退稅」一定要學近期處理一案也是因重購退稅的關係，幫屋主省了 16 萬呈現專業度的同時也拿到專任委託趕快回到正文！大家對於梯間站坪好像有所疑慮借用上一集的物件拍攝現場讓大家了解格局影片畫面中的區域，目測是 18 塊磁磚包含電梯的範圍就是所謂的梯間佔坪，大概是 4 坪上下，假如一坪是 20 萬若沒有和客戶講清楚，買方便會損失 80 萬，這就是為何一定要帶【建測圖】到現場，親自畫過一輪。如上集所說，表
2021-12-04 0 1,981
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房仲必備技能！一枝鉛筆就搞定～畫格局圖秘笈大公開！畫格局圖時除了到現場勘查外，還要對照建物平面圖照實呈現？房屋的格局相當重要？對買方來說，格局好壞是要不要購買的重要原因！畫好格局圖絕對會讓你在客戶眼中加分！很多格局圖小細節都是你必須注意到的（身為房仲更多需留意的小眉角可以看這篇）這支影片我將會公開畫格局圖的大秘笈！房仲必備技能你必須看！為了專任房仲要做什麼？和屋主回報你會完成的事情，包括整理、清運、估價、漏水、壁癌等，有憑有據的向屋主回報在拿出真心的同時也要記得再屋主面前做出「他看得到」的辛苦度，贏得屋主的肯定，進而拿到專任和未來友好的關係會畫格局圖的 3 大好處會判斷陽台、平台是否外推、增建會判斷漏水壁癌位置和客戶介紹時可以展現專業房仲必備畫格局圖技能！將格局圖上的入口朝向自己，畫出來的格局圖才會準確要畫出指北針，避免重視風水抗性的客戶畫出梯間佔坪和電梯位置，提升專業度要寫出陽台是否外推或增建若有陽台外推要畫線註記為何必須把一般轉委託？現在房地產氛圍是「買房不斷
2021-11-05 0 426
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縮短帶看次數、增加交流時間！告訴你我如何成交 4000 萬透套！（銷售小秘訣-下集） 今天來告訴你銷售的小眉角！身為房仲你該如何有效縮短帶看次數、增加交流時間！
2021-01-18 0 302
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買方一直問底價，我該怎麼辦？ 今天來跟大家聊聊如果一直被問底價該怎麼辦~
2021-01-10 0 378
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經營同事比經營客戶重要？房仲成交後要做什麼？經營同事比經營客戶重要！來分享一個最近簽完約的案例，這個物件是屋主自住，居家用品較多，帶了幾組買方看了都不是很滿意。屋主正式搬離後，請油漆工重新粉刷並且請清潔來做全室整理，接著就準備開賣了。準備好漂亮的照片跟吸睛文案，再來就可以分享到公司群組，接著就是今日重點了：經營同事比經營客戶重要。當你準備齊全精美的照片跟文案，再來就需要公司同事幫你宣傳，平時看到各個業務同事就可以打招呼點頭表達友好，只要你產品夠漂亮，和同事們通知一聲，自然大家在 FB 或是 591 分享你的案子的意願也會比較高。而這個案子就正是 3 店的同事幫我賣掉的，非常感謝他。 ( 我們二店店長也有分享過他的共戰精神，有興趣可以點這裡觀看。 ) 這個物件當初因為自住的關係，屋主的居家用品較多，很多生活家用暫時無法清理，多數買方後看完也不喜歡，前前後後賣了快 1 年的時間，帶看過 20-30 組買方。建議要將房屋出售的話還是先搬空，牆壁重新粉刷、全室清潔後再來做出售一定會更快賀成交，節省雙方時間。賀成交後你可以不要再寫千篇一律的謝天謝地感謝文了，你的賀成交文中可以加入買方來源、屋主
2020-05-13 0 392
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成交分享！關於我把兇宅賣掉的故事！（套房篇）房仲業務從業九年唯一賣過一間凶宅我的客戶為了從香港移民到台灣辦了身分證，拿到台灣身分證後想把原有的房子賣掉，這個物件是 6 樓加 7 樓的公寓，沒有電梯要爬樓梯直上直下的那種，且 7 樓是增建沒有權狀。而這個凶宅地點就發生在 7 樓的鐵皮屋。 7 樓有 3 間套房，中間那間的位置有位女子燒炭自殺。屋主有和我共同去過現場 ( 已經是該事件過後 )，屋主有事先告知我逝者是背對著門口的。當下使用手機拍攝記錄現場狀況就趕快離開。我和同事通知該物件是凶宅，不動產現況說明書都有標示。同事好奇心驅使下，房子價格低於行情很多、和同事溝通好我有 3 件事。我不帶看。我不陪看。鑰匙在公司，麻煩你自行前往帶看。最後用不到 1 個月的時間將該案售出，同事很有勇氣很大膽的一直帶看，最後是一位置產投資客買來收租用的。雖然事故發生在不在權狀內的增建區域還是必須好好交代清楚，雙方約定好簽約、順利賣掉後，代書表示交屋的當下要結算水電，合約內也有謄寫屋主不負瑕疵擔保之責任，該案就順利落幕了。如果大家對凶宅還有想知道更多或是你本身有發生過什麼實際案
2020-05-08 0 322
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房仲開發信QA大解密！一次要寄幾封？沒成交那我要寫什麼？照著做讓你月月賀成交！（教育訓練篇）大家好，我是房仲阿濱！今天想跟大家分享一些關於開發信成交的技巧，並回答網友們對於開發信的疑問，希望今天的內容會對各位房仲朋友們有所幫助。開發信要寄戶籍地還是現居地？我建議開發信一律寄戶籍地而不是現居地，以避免社區一次收到大量的重複信件被管理員丟掉。賀成交的信是去哪裡印的？以台中來說，我們都是找「健豪印刷」幫我們印，因為他們的速度很快，服務態度也非常好，當然如果你們公司有彩色印表機的話，也可以自己印，但一般品質就不會比印刷公司來的好。新人剛開始沒有成交案例，請問開發信的內容要寫什麼? 如果還沒有成交建議開發信的內容可以寫你們公司的成交案例，包括物件、價格、買方/賣方的資訊以及相關背景故事．．．等等，這邊要跟大家講一個觀念，記得要「借力使力」。開發信一次要寄幾封？基本上越多越好，多多益善，寄送的數量可以根據你的預算和公司的支持程度視情況而定，像我們公司是提供一個月 500 封的數量。如何才能避免被管理員認出信封而被丟掉？建議你準備多種版本的開發信和信封，以減少管理員認出相同廣告信
2020-01-21 0 1,599
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房仲開發神器！教您如何用三竹簡訊成為百萬經紀人！簡訊內文大公開！今天分享的內容屬於高階玩法，沒有錢的朋友參考這招玩不好會提早登出房仲人生！但如果你已經入行一陣子了，也知道如何評估開發預算的話，我很推薦使用三竹簡訊！因為我就是用了這招至少作了 300 萬業績！以下提供給各位我在發的簡訊內文，歡迎大家複製起來自行修改成你的版本喔～簡訊內文屋主超急售缺錢 12期4房雙平車權98.5坪室內56坪1900萬@19.3萬就賣 21世紀謝濱展0919814054 影片重點強烈建議自己是開發方，屋主的狀況你最清楚(銷售方一定要開發方同意否則你被會打死) 我的成功射程範圍在1000~2200萬以內，低總價發沒有CP值，太高總價如店面．豪宅除非低於行情300萬才有機會建議專任．未上市．搶速度．剛議下來的鐵砲案子在發直接放底價發第一先經過屋主同意(簡訊內容要給屋主確認是否可行)，然後再經過店長同意，最多加底價30萬(一點點空間即可) 名單自己客戶．公司的共買．逾案...還有就自己想法子，我目前累積37,972筆(還在增加ing) 我花了幾萬元，發開價的案子結果一通電話都沒有(簡訊買方就是便宜，這是重點中的重點
2019-11-24 0 761
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快速成交的祕訣！我是如何 6 天結案店面的？今天要來跟大家分享我的一個實戰案例，跟大家分享我是如何從委託到簽約只花六天結案！這篇文章我會分成「給仲介」、「給買方」、「給賣方」，三個角度分別分享我對這個案子的心得。房屋案件背景屋主來源：長期網路形象行銷買方來源：之前有問過但沒成交的老客戶名單，發三竹簡訊來8000封，約25通電話回，實際帶看三組，一組成交給房仲的建議 1、打鐵要趁熱，努力要被看見簽委託當下就告知賣方後續進行的步驟，如：作廣告、發簡訊、買方出價、引導見面談，並打好預防針，時時與賣方回報目前進度，讓屋主有心理準備接下來會經歷的賣屋過程，如果有買方喜歡就要把握熱度，積極與雙方溝通，促進成交。 2、做好授權書增加效率房屋所有權人二人以上的情況，請當下就作好授權書，以免因為賣方的授權問題造成糾紛與困擾，進而影響後續房屋買賣的程序。 3、若附近無近期成交，先請銀行估價如果這一條路近五年沒有成交，建議先請代書送銀行送估，以免被買方詢問估價時，無法回答對方，可以找至少三間銀行估價，找最高價的回報給賣方。 4、建議估價方法若是土地、店
2019-11-04 0 505
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收斡旋被破壞？今天告訴你服務費滿%的要領！（同業破壞篇）今天想藉由我過去成交的案例，與你分享一個關於房仲服務費收取的眉眉角角，以及如何應對同業的競爭破壞。這個案例的背景是我在某天成功成交了一間總價約三百萬的房子，在這筆交易中，我收取了滿 6% 的服務費，這個案例值得討論的地方在於，買方提出了每個房仲一定都會被問到的問題：服務費怎麼算？服務費的真正價值（針對買方）被買方問到這個問題時，我會向買方解釋了我們收取服務費的原則，我們的目標是幫助買方以最低價格買到房子，而不僅僅關注服務費的百分比，會建議買方看房仲幫忙談到的成交總價，而不要太過關注服務費。買方提到其他房仲可能只收取 1% 的服務費，在這是競爭激烈的產業中是很常見的，有時候其他仲介可能會降低服務費來吸引買方。若你不喜歡削價競爭，就應該向買方強調自己的專業能力、價值，以及過去成功的案例，向買方證明選擇你是正確的決定，這些都可以增加買方對你的信任，最後讓買方決定同意跟你下斡旋甚至支付你更高的服務費。服務費的價值不僅僅體現在百分比上，更重要的是房仲的服務和能力，買方對我們有信任，自然願意為我們的專業服務支付更高的價格。如何應對同業的削
2019-10-31 0 554