開發銷售|房仲日常：謝濱展-阿濱

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房仲實戰分享開發銷售
房仲開發神器！教您如何用三竹簡訊成為百萬經紀人！簡訊內文大公開！今天分享的內容屬於高階玩法，沒有錢的朋友參考這招玩不好會提早登出房仲人生！但如果你已經入行一陣子了，也知道如何評估開發預算的話，我很推薦使用三竹簡訊！因為我就是用了這招至少作了 300 萬業績！以下提供給各位我在發的簡訊內文，歡迎大家複製起來自行修改成你的版本喔～簡訊內文屋主超急售缺錢 12期4房雙平車權98.5坪室內56坪1900萬@19.3萬就賣 21世紀謝濱展0919814054 影片重點強烈建議自己是開發方，屋主的狀況你最清楚(銷售方一定要開發方同意否則你被會打死) 我的成功射程範圍在1000~2200萬以內，低總價發沒有CP值，太高總價如店面．豪宅除非低於行情300萬才有機會建議專任．未上市．搶速度．剛議下來的鐵砲案子在發直接放底價發第一先經過屋主同意(簡訊內容要給屋主確認是否可行)，然後再經過店長同意，最多加底價30萬(一點點空間即可) 名單自己客戶．公司的共買．逾案...還有就自己想法子，我目前累積37,972筆(還在增加ing) 我花了幾萬元，發開價的案子結果一通電話都沒有(簡訊買方就是便宜，這是重點中的重點
2019-11-24 0 991
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快速成交的祕訣！我是如何 6 天結案店面的？今天要來跟大家分享我的一個實戰案例，跟大家分享我是如何從委託到簽約只花六天結案！這篇文章我會分成「給仲介」、「給買方」、「給賣方」，三個角度分別分享我對這個案子的心得。房屋案件背景屋主來源：長期網路形象行銷買方來源：之前有問過但沒成交的老客戶名單，發三竹簡訊來8000封，約25通電話回，實際帶看三組，一組成交給房仲的建議 1、打鐵要趁熱，努力要被看見簽委託當下就告知賣方後續進行的步驟，如：作廣告、發簡訊、買方出價、引導見面談，並打好預防針，時時與賣方回報目前進度，讓屋主有心理準備接下來會經歷的賣屋過程，如果有買方喜歡就要把握熱度，積極與雙方溝通，促進成交。 2、做好授權書增加效率房屋所有權人二人以上的情況，請當下就作好授權書，以免因為賣方的授權問題造成糾紛與困擾，進而影響後續房屋買賣的程序。 3、若附近無近期成交，先請銀行估價如果這一條路近五年沒有成交，建議先請代書送銀行送估，以免被買方詢問估價時，無法回答對方，可以找至少三間銀行估價，找最高價的回報給賣方。 4、建議估價方法若是土地、店
2019-11-04 0 591
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收斡旋被破壞？今天告訴你服務費滿%的要領！（同業破壞篇）今天想藉由我過去成交的案例，與你分享一個關於房仲服務費收取的眉眉角角，以及如何應對同業的競爭破壞。這個案例的背景是我在某天成功成交了一間總價約三百萬的房子，在這筆交易中，我收取了滿 6% 的服務費，這個案例值得討論的地方在於，買方提出了每個房仲一定都會被問到的問題：服務費怎麼算？服務費的真正價值（針對買方）被買方問到這個問題時，我會向買方解釋了我們收取服務費的原則，我們的目標是幫助買方以最低價格買到房子，而不僅僅關注服務費的百分比，會建議買方看房仲幫忙談到的成交總價，而不要太過關注服務費。買方提到其他房仲可能只收取 1% 的服務費，在這是競爭激烈的產業中是很常見的，有時候其他仲介可能會降低服務費來吸引買方。若你不喜歡削價競爭，就應該向買方強調自己的專業能力、價值，以及過去成功的案例，向買方證明選擇你是正確的決定，這些都可以增加買方對你的信任，最後讓買方決定同意跟你下斡旋甚至支付你更高的服務費。服務費的價值不僅僅體現在百分比上，更重要的是房仲的服務和能力，買方對我們有信任，自然願意為我們的專業服務支付更高的價格。如何應對同業的削
2019-10-31 0 652
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房仲工作內容要清潔？還要監工？公開接委託後那些你所不知道的服務！這次接到一個屋主專任的委託，是一個承租方剛退租的後續管理。處理剛退租的物件有什麼細節要注意呢？趕快看下去吧！廚房廚具是否鬆脫廚房洗手槽的水龍頭是否鬆動，可以聯絡廚具廠商或是水電來進行微調整修。牆面的缺角或殘膠牆面若是有裂縫或是缺口要請油漆師傅補土再上漆，殘膠則是也要事先清除。衛浴的頑固水垢可以請專業的清潔團隊來處理，或是蝦皮購買【水垢剋星】等清潔用品來增加清潔效率，但要小心此款清潔劑不能碰到大理石石材，金屬類材質則可以使用，比如衛浴的水龍頭或是門把扶手，並且清刷時要注意要使用沒有含金鋼紗成分的菜瓜布。( 之前也有一集有教大家除水垢的小辦法，忘記的趕快去複習一下。 ) 電子鎖的電池廠牌要注意電子鎖內使用的電池要注意更換頻率，否則電池漏液的話會造成電子鎖的損壞。每個品牌的電子鎖維修價格都太一樣，維修價格從 3,600 到 15,000 都有，所以居住地若是使用電子鎖的話一定要注意更換電池的頻率，否則更換電子鎖設備又是一筆開銷。電池則推薦使用 panasonic 和 TOSHIBA 的鹼性電池漏液的狀況比較少。
2019-10-08 0 502
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房仲超業如何做業績？年薪破200萬的秘訣！今天阿濱我將和你分享超級業務高手是如何擁有卓越業績，使年薪突破 200 萬的成功祕訣！希望能幫助你在房仲這種競爭激烈的行業中踏出邁向成功的第一步！成功秘訣一、善用資訊科技隨著我們客戶數量的增加，善用資訊科技成為至關重要！所以此時透過電腦紀錄客戶資訊，提高工作效率，是提升業績最有效的途徑。我從事房仲業多年來，每天都在想著如何讓自己的工作越來越輕鬆，如何用最少的時間成本達到最到的經濟效益，不會的事物就去上課！並善用網路與數位工具，不要排斥學習新知，因為要有一個觀念那就是「投資自己就是最棒的投資！」成功秘訣二、隨市場變化擬定策略我們拿過去的市場來舉例好了，當市場走向處於賣方市場（100 年到 103 年之間），我的策略是積極接委託、議價，買方便會自行前來購買。反之，當市場走向偏向買方市場（103 年以後），我也因為房價高漲且政策有所變化，專注於經營買方，因為我知道此時找到有潛力的買家更重要！所以千萬不要用以前的方式來做現在的業績，時代在變方法也要跟著變，再房仲這一行，只要不是進步就是超級退步，所以你必須不斷更新自己的策略並持之以恆，
2019-08-08 0 696
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開發信讓你月月賀成交實戰分享 | 管理員大作戰由於我自己是住在惠宇的社區，也因此接觸過許多種的房仲開發信，加上我的身分是房仲，導致我養成了保存其他仲介開發信的習慣（不知道螢幕前的你會不會也這個樣子呢哈哈），所以看著看著自己也有了一些心得，今天就來跟大家分享一些關於房仲開發信的心得宇建議！現在廢話不多說一起來看看吧！開發信三大建議個人照：以我影片中的這張急尋屋來說，把我自己照片放上去，然後請設計師把頭放大（學Ｑ版大頭狗），看起來會讓人有親切感，也讓屋主印象深刻。個人戰績：首先這頁的內容一定要彩色的，因為這樣的設計能夠更吸引人的注意，也讓屋主對信件留下更深刻的印象，接著寫出自己的學經歷再寫出當自己賣出的大樓及社區有哪些（如果都沒有的話可以寫團隊或是該店）。拉五同：拉五同開發信內容首先一定把自己形容的清清楚楚，讓同事或屋主看了可以一目瞭然，最後才開始講你想拉五同的點，以下為範例：我是雲林人也曾是友達工程師，如果有雲林同鄉和我一樣是上來台中打拼，請給同鄉一個機會。（不知道拉五同是什麼的朋友可以點這邊了解）開發信這兩件事不要做首先既然要做開發信，就一定是要讓大家對於你的
2018-11-09 0 1,348
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議價議到被屋主撕委託書？入行至今印象最深刻的事（房仲甘苦談篇）議價，對房仲而言是我們從業的必經過程，從接到委託到銷售開始，八到九成都是需要議價的，很少沒有議價就直接成交，那麼今天我就透過以下故事告訴你對於房仲新人來說在議價時到底要抱持著怎麼樣的心態吧！第一次議價的故事這個故事發生在民國 100 年，當時的我 30 歲還在信義房屋工作有天我在掃街的時候遇到了一名屋主，在相談後對我有很信任感，說要把房子交給我賣而這個案子因為是被我陌生開發到的所以被我搶了頭香！也就是說這是一件「買賣市場上還沒上架的案子」，對我們房仲而言是 Apple 案！簽完委託後的幾天中也因為屋主是室內設計師，所以當我把畫好的格局圖上架、傳 Line 給屋主時，屋主也會願意花時間和我討論和修改，這對我而言是很好的！因為不論買方或賣方只要他願意跟你討論就表示他願意重視這件事！接著到了房仲該議價的環節當時的我因為還是房仲新人，真的什麼都不懂．．．於是我便向店長請教該怎麼和屋主溝通，而店長雖然在忙但他還是跟我說了「你直接打電話過去跟屋主說買方預算五佰萬（屋主底價七佰萬），買方只願意加到五佰五十萬，看屋主是否
2018-10-19 0 645
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什麼是斡旋、要約書？被退斡旋時該如何建立心態？（退斡旋篇）在開始之前可以先去看看房仲維基百科－房仲新手必看房仲術語！了解一下房仲術語喔！好本片開始！這次剛好遇到被屋主退斡旋的狀況，所以借這個機會跟大家聊聊什麼是「斡旋」吧！當今天有買家看到喜歡的房子想買下來並且想和屋主談價格時，再台灣的房屋買賣市場中通常買方會採取 2 種方式來跟屋主表明自己的購買意願，而這 2 種方式分別是「下斡旋金」與「要約書」兩種方式，而這兩種方式分別是什麼呢？以下聽我娓娓道來吧！什麼是斡旋金？首先由買家先向仲介支付幾萬到幾十萬不等斡旋金來表明購買意願（依各家房仲公司規定不同），但若屋主若還是不賣我們就要回覆買方屋主不賣的實情並把斡旋金退回給買方，也就是無息歸還（所謂無息歸還就是從買方支付斡旋金開始日到退還日都不計算利息）而屋主若同意價格出售的化，那此筆斡旋金就會轉成「訂金」，此時轉成訂金時就開始是有法律效應了！如果有任何一方反悔斡旋金則需加倍返回什麼是要約書？其實「要約書」我們房仲實務面較少使用，因為使用要約書很容易產生房屋買賣糾紛，為甚麼會這樣呢？因為通常會使用邀約書的狀況都是買方想下訂金但卻沒有「錢」時使用的，
2018-08-03 0 684
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房仲工作內容是什麼？公開我的房仲日常！（開發新客戶篇）大家好！我是房仲阿濱，這是我的首支 Vlog 影片，希望透過「我的日常」讓大家對房仲更加了解，包括作業方式、基本功、技術面、心態面．．等我頻道的拍攝方式不會刻意寫腳本，把我的房地產知識無私的跟大家分享，希望社會大眾對房仲能給予更多肯定！而今天主要是想透過我的一日行程跟大家聊聊房仲的工作內容是什麼？房仲很難做嗎？一般大眾通常認為房仲的工作內容就是在辦公室吹冷氣，等著屋主主動打電話來說「我想賣房」或是只要刊登 591 售屋廣告，就會有買方主動打來說「我想買房，快帶我去看房子」其實在這之間有很大的誤解，在這仲介店比便利商店還多的年代，想要有委託可不是這麼容易的事，更何況是成交所以房仲很難做嗎？這個問題是肯定的！房仲工作內容是什麼？每日開發，而且這佔仲介工作的 80 ~ 90 % 總而言之就是到處找屋主懇求機會賣房到處刊登廣告希望找到買家完成銷售從上面我講的內容你可以發現房仲時間較難自己決定，往往我們都需要去配合客戶就像我今天原先規劃要完成的四個行程，實際上不一定當日都能達成！所以我建議
2018-06-29 0 838

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