房仲實戰分享|房仲日常：謝濱展-阿濱

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房仲實戰分享開發銷售
成交分享！關於我把兇宅賣掉的故事！（套房篇）房仲業務從業九年唯一賣過一間凶宅我的客戶為了從香港移民到台灣辦了身分證，拿到台灣身分證後想把原有的房子賣掉，這個物件是 6 樓加 7 樓的公寓，沒有電梯要爬樓梯直上直下的那種，且 7 樓是增建沒有權狀。而這個凶宅地點就發生在 7 樓的鐵皮屋。 7 樓有 3 間套房，中間那間的位置有位女子燒炭自殺。屋主有和我共同去過現場 ( 已經是該事件過後 )，屋主有事先告知我逝者是背對著門口的。當下使用手機拍攝記錄現場狀況就趕快離開。我和同事通知該物件是凶宅，不動產現況說明書都有標示。同事好奇心驅使下，房子價格低於行情很多、和同事溝通好我有 3 件事。我不帶看。我不陪看。鑰匙在公司，麻煩你自行前往帶看。最後用不到 1 個月的時間將該案售出，同事很有勇氣很大膽的一直帶看，最後是一位置產投資客買來收租用的。雖然事故發生在不在權狀內的增建區域還是必須好好交代清楚，雙方約定好簽約、順利賣掉後，代書表示交屋的當下要結算水電，合約內也有謄寫屋主不負瑕疵擔保之責任，該案就順利落幕了。如果大家對凶宅還有想知道更多或是你本身有發生過什麼實際案
2020-05-08 0 302
房仲實戰分享租賃代管
房東們小心受騙！投資公寓改套房前要注意的３大事項！今天來分享真實案例！我以前服務過一組客戶因為不熟悉市場行情投資了一棟公寓改收租套房結果慘遭套牢，自己差點也住進套房．．．所以！有意願想投資這塊市場的朋友，注意了！在投資套房前請務必注意下列事項：租金小心被包裝拉高頂樓PU有沒有作(賠了18萬) 多問不同房仲有買過的人經驗分享也歡迎廣大的先進同行們分享心得、留言一起討論哦！
2020-04-27 0 293
房仲實戰分享業務心法
我如何 2 個月成交 7 個案子？成交心法大公開！（教育訓練篇）在這部影片中，我將向你分享我是如何在短短兩個月內，成交七個案子的心法。這七個案子中，只有一個是一般委託，其餘六個都是專任委託，關於如何接到專任委託，之前已經跟大家分享過，有興趣的人可以去找之前直播的影片觀看。推案前安排攝影與清潔對於每個案子，我都會請專業攝影師前來拍攝照片，每個案子的攝影費用大約是 3000 元。在拍攝之前，我會安排清潔工清潔房屋，以確保照片呈現出最佳狀態，清潔的費用大約是每小時 360 元，清潔費用基本上是由屋主負擔。廣告投放與觸及率追蹤我會在不同的平台上進行廣告投放，包括 Facebook Marketplace、粉專廣告和 591。我不吝嗇廣告費用，甚至使用手機 VIP 置頂功能來增加 591 的曝光率，並且會定期追蹤廣告的觸及率和點擊量，並將它整理成數據報告，每天回報給每個專任委託的屋主，以建立信任感。與大家分享一個關於房子開價的小撇步：如果今天房屋出售資訊發布後，一直有其他仲介與你聯繫就代表這個案件是 A 案，如果價格開出去後廣告什麼的都投放了卻完全沒有房仲與你聯繫，那就代表需要調整開價了。精美
2020-02-02 0 555
房仲實戰分享開發銷售
房仲開發信QA大解密！一次要寄幾封？沒成交那我要寫什麼？照著做讓你月月賀成交！（教育訓練篇）大家好，我是房仲阿濱！今天想跟大家分享一些關於開發信成交的技巧，並回答網友們對於開發信的疑問，希望今天的內容會對各位房仲朋友們有所幫助。開發信要寄戶籍地還是現居地？我建議開發信一律寄戶籍地而不是現居地，以避免社區一次收到大量的重複信件被管理員丟掉。賀成交的信是去哪裡印的？以台中來說，我們都是找「健豪印刷」幫我們印，因為他們的速度很快，服務態度也非常好，當然如果你們公司有彩色印表機的話，也可以自己印，但一般品質就不會比印刷公司來的好。新人剛開始沒有成交案例，請問開發信的內容要寫什麼? 如果還沒有成交建議開發信的內容可以寫你們公司的成交案例，包括物件、價格、買方/賣方的資訊以及相關背景故事．．．等等，這邊要跟大家講一個觀念，記得要「借力使力」。開發信一次要寄幾封？基本上越多越好，多多益善，寄送的數量可以根據你的預算和公司的支持程度視情況而定，像我們公司是提供一個月 500 封的數量。如何才能避免被管理員認出信封而被丟掉？建議你準備多種版本的開發信和信封，以減少管理員認出相同廣告信
2020-01-21 0 1,279
房仲實戰分享開發銷售
房仲開發神器！教您如何用三竹簡訊成為百萬經紀人！簡訊內文大公開！今天分享的內容屬於高階玩法，沒有錢的朋友參考這招玩不好會提早登出房仲人生！但如果你已經入行一陣子了，也知道如何評估開發預算的話，我很推薦使用三竹簡訊！因為我就是用了這招至少作了 300 萬業績！以下提供給各位我在發的簡訊內文，歡迎大家複製起來自行修改成你的版本喔～簡訊內文屋主超急售缺錢 12期4房雙平車權98.5坪室內56坪1900萬@19.3萬就賣 21世紀謝濱展0919814054 影片重點強烈建議自己是開發方，屋主的狀況你最清楚(銷售方一定要開發方同意否則你被會打死) 我的成功射程範圍在1000~2200萬以內，低總價發沒有CP值，太高總價如店面．豪宅除非低於行情300萬才有機會建議專任．未上市．搶速度．剛議下來的鐵砲案子在發直接放底價發第一先經過屋主同意(簡訊內容要給屋主確認是否可行)，然後再經過店長同意，最多加底價30萬(一點點空間即可) 名單自己客戶．公司的共買．逾案...還有就自己想法子，我目前累積37,972筆(還在增加ing) 我花了幾萬元，發開價的案子結果一通電話都沒有(簡訊買方就是便宜，這是重點中的重點
2019-11-24 0 698
房仲實戰分享開發銷售
快速成交的祕訣！我是如何 6 天結案店面的？今天要來跟大家分享我的一個實戰案例，跟大家分享我是如何從委託到簽約只花六天結案！這篇文章我會分成「給仲介」、「給買方」、「給賣方」，三個角度分別分享我對這個案子的心得。房屋案件背景屋主來源：長期網路形象行銷買方來源：之前有問過但沒成交的老客戶名單，發三竹簡訊來8000封，約25通電話回，實際帶看三組，一組成交給房仲的建議 1、打鐵要趁熱，努力要被看見簽委託當下就告知賣方後續進行的步驟，如：作廣告、發簡訊、買方出價、引導見面談，並打好預防針，時時與賣方回報目前進度，讓屋主有心理準備接下來會經歷的賣屋過程，如果有買方喜歡就要把握熱度，積極與雙方溝通，促進成交。 2、做好授權書增加效率房屋所有權人二人以上的情況，請當下就作好授權書，以免因為賣方的授權問題造成糾紛與困擾，進而影響後續房屋買賣的程序。 3、若附近無近期成交，先請銀行估價如果這一條路近五年沒有成交，建議先請代書送銀行送估，以免被買方詢問估價時，無法回答對方，可以找至少三間銀行估價，找最高價的回報給賣方。 4、建議估價方法若是土地、店
2019-11-04 0 466
房仲實戰分享開發銷售
收斡旋被破壞？今天告訴你服務費滿%的要領！（同業破壞篇）今天想藉由我過去成交的案例，與你分享一個關於房仲服務費收取的眉眉角角，以及如何應對同業的競爭破壞。這個案例的背景是我在某天成功成交了一間總價約三百萬的房子，在這筆交易中，我收取了滿 6% 的服務費，這個案例值得討論的地方在於，買方提出了每個房仲一定都會被問到的問題：服務費怎麼算？服務費的真正價值（針對買方）被買方問到這個問題時，我會向買方解釋了我們收取服務費的原則，我們的目標是幫助買方以最低價格買到房子，而不僅僅關注服務費的百分比，會建議買方看房仲幫忙談到的成交總價，而不要太過關注服務費。買方提到其他房仲可能只收取 1% 的服務費，在這是競爭激烈的產業中是很常見的，有時候其他仲介可能會降低服務費來吸引買方。若你不喜歡削價競爭，就應該向買方強調自己的專業能力、價值，以及過去成功的案例，向買方證明選擇你是正確的決定，這些都可以增加買方對你的信任，最後讓買方決定同意跟你下斡旋甚至支付你更高的服務費。服務費的價值不僅僅體現在百分比上，更重要的是房仲的服務和能力，買方對我們有信任，自然願意為我們的專業服務支付更高的價格。如何應對同業的削
2019-10-31 0 493
房仲實戰分享租賃代管
除了買賣的其它選擇！教你 10 萬租賃業績秘辛（廣告篇）我們都知道，房仲買賣成交靠的是自身努力和決心。身為房仲的我們如果買賣暫時沒有成績，還有一塊，你千萬別忽略，那就是【租賃】。我們都知道房仲最主要是透過房地產買賣獲得業績獎金，如果在買賣過程中出現了困難，導至無法成交，那麼租賃就是千萬不可忽略的方向，今天想跟大家分享，我 2019 年 7 月如何靠租賃達到十萬業績。首先這三個秘訣很重要一定要用廣角鏡頭拍攝我的器材是用 Sony A6400 相機和 10-18mm F4 鏡頭，特點是廣角鏡頭去拍攝物件，讓屋況在照片中呈現更好的視野。由於我自己喜歡攝影，所以我會花時間研究如何把照片拍的漂亮，成本約 4 萬 7 仟元至 4 萬 8 仟元。當然如果你不打算用相機，用一支手機也可以，但一定要有廣角功能！照片一定要後製我自己是使用 Adobe Lightroom 進行後製處理，在影片資訊欄中，有放置 Lightroom 學習的連結影片。照片經過後製可以突顯屋況的優點，也讓照片更好看，加速出租的機會。增加曝光度錢不能省 591 刊登租屋廣告時我一定會選擇付費 900 元或 1500
2019-10-18 0 341
房仲實戰分享客戶經營
強者我朋友！如何客戶經營到一案破百萬業績？（送禮篇）作為一名房仲，我一直以來都認為建立良好的客戶關係，是獲取成交事半功倍的關鍵。我身邊有一位朋友以其出色的經營技巧，成功地成交一宗三千多萬的店面，並且獲得了約一百五十萬的業績獎金。接下來，我將與你分享這宗交易中的成功秘辛，希望對你的房仲事業也能有所啟發。這宗案例的獨特之處在於承租方（買方）原本在台中市南區經營生意，並與店主有十幾年的承租關係，這樣的情況下，若承租方主動表達購買意願，價格往往談不攏；反之，如果店主主動提出出售，承租方又不知如何啟齒。因此，我的朋友的角色至關重要，他從中調節而成功地促成了這筆交易。真誠送禮，打動買方芳心我的朋友在成交之前帶這位買方看了很多店面與建地，但買方都沒看到中意的，可是深知買方確實是有購屋需求，因而耐心經營與買方關係。朋友本身都是在台中北區工作，卻時常刻意前往南區，送上一些小禮物給這位買方，沒事就會去跟他搏感情，取得他的信任，逢年過節也都會送上小禮物與關懷，這些小舉動不僅展現了對客戶的重視，也沒有給客戶帶來推銷的壓力感，這樣的用心經營，累積買方對他的信任，方能打動客戶。記住房仲業最大的大忌是：不要讓客戶覺得你需要客戶的
2019-10-17 0 539
房仲實戰分享開發銷售
清潔？監工？公開接委託後那些你所不知道的服務！這次接到一個屋主專任的委託，是一個承租方剛退租的後續管理。處理剛退租的物件有什麼細節要注意呢？趕快看下去吧！廚房廚具是否鬆脫廚房洗手槽的水龍頭是否鬆動，可以聯絡廚具廠商或是水電來進行微調整修。牆面的缺角或殘膠牆面若是有裂縫或是缺口要請油漆師傅補土再上漆，殘膠則是也要事先清除。衛浴的頑固水垢可以請專業的清潔團隊來處理，或是蝦皮購買【水垢剋星】等清潔用品來增加清潔效率，但要小心此款清潔劑不能碰到大理石石材，金屬類材質則可以使用，比如衛浴的水龍頭或是門把扶手，並且清刷時要注意要使用沒有含金鋼紗成分的菜瓜布。( 之前也有一集有教大家除水垢的小辦法，忘記的趕快去複習一下。 ) 電子鎖的電池廠牌要注意電子鎖內使用的電池要注意更換頻率，否則電池漏液的話會造成電子鎖的損壞。每個品牌的電子鎖維修價格都太一樣，維修價格從 3,600 到 15,000 都有，所以居住地若是使用電子鎖的話一定要注意更換電池的頻率，否則更換電子鎖設備又是一筆開銷。電池則推薦使用 panasonic 和 TOSHIBA 的鹼性電池漏液的狀況比較少。全室清潔完畢後可以準備拖
2019-10-08 0 394
房仲實戰分享租賃代管
套房菸味超重怎麼去除？這集讓空調專家教你！( 套房清潔下集 ) 這一集將介紹如何完全去除菸味而造成菸味的基本原因是：焦油附著在房內所以按照這邏輯下去思考就只有整間家具、地板、窗簾、窗戶、窗框、紗窗用清潔劑把焦油處理掉以及地毯要換掉就可以了而冷氣的部分就請專業師父來幫忙，為此我特別邀請「淨呼吸」來協助完成影片我也真心推薦他們（非業配我是自己付錢）有需要的朋友歡迎自行與師父聯絡喔
2019-09-12 0 402
房仲實戰分享租賃代管
出租套房如何整理？水垢超厚看我這樣清潔！( 套房清潔上集 ) 打掃順序先列好，清潔沒煩惱！先從高處的層架來清潔，讓上層的灰塵等髒汙擦拭後掉落地面，才不會導致地板已經清掃完畢後擦完櫃子地板又髒了，等於第一次掃地白掃！再來牆壁的補土與油漆，洗窗簾、清冷氣、掃廁所。再來就是重點了，除垢！小蘇打粉與檸檬酸。混合調整好後在需要清除水垢的地方先放上衛生紙再噴上調和劑靜置 3-4 小時，多噴一點也沒關係，後續再將衛生紙移除，用清水簡單清潔後要記得擦乾才不會又留下水垢。後來清潔姐姐有推薦我更簡單的方法，可以直接買「水垢剋星」蝦皮拍賣就有，一瓶差不多 200 元，快又有效，跟大家分享一下。
2019-09-04 0 389

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