教學文章|房仲日常：謝濱展-阿濱

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阿濱的房屋銷售邏輯！房仲活用這 3 大策略讓你成功冒泡！這是一篇關於「房屋銷售邏輯」的文章保證內容乾貨滿滿，如果你有認真咀嚼及思考以下文字和邏輯的話，看完後絕對業績大爆發！準備好我們就看下去吧成功銷售｢惠宇敦北」的故事源頭故事時間線在 2020 年 11 月底，當時 YT 頻道已經營 2 年多那天屋主在 YT 頻道上的空拍影片而認識我，所以請我協助銷售他在北屯捷運總站旁的「惠宇敦北」這個案子以下整理我在接到案子後的房屋銷售 3 策略房屋銷售策略一：針對案子做功課首先要確定「惠宇敦北」此案在各平台是否有同業插旗，我做了以下功課在 Google 搜尋欄輸入案件名「惠宇敦北」，而搜尋結果顯示果然已經有房仲同業對「惠宇敦北」的相關介紹資料，當下我內心想：「可惡，別人早就已經開始了，那我絕對不能輸！我還可以從哪裡下手？有不一樣的方式能呈現和銷售此案嗎？」開始搜尋 YouTube 是否有相關的開箱、銷售影片「太好了，確認還沒有同業在影音上下手，那我就先搶先贏！」所以你必須了解自己「能夠做到什麼」、「可以做什麼」並從其他房仲同
2021-06-13 1 1,835
教學文章議價 / 估價

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2020 年 5 月議價四部曲（超強心法集之大成）《事前功課》先市調附近行情、競品如果是大樓一定要知道前半年本棟那一戶成交多少拿社區商耕（含坪數）、全棟格局圖、15 年內社區才需要列 10 優 10 缺點，洽談過程中洗屋主冷熱水澡細節在實體課程、PressPlay 線上課程，會講的非常清楚並實戰演練《先聊房子概況》大哥你好，我是 21 世紀謝濱展，叫我阿濱即可阿濱：我們跟之前仲介了解過，之前帶看 1798 萬是沒有客人看房屋主：為了老婆通勤問題想要賣房，也老實跟你們說當初買的成本是 1550 萬，加上外水外電 1600 萬，基本上我們不想賠阿濱：我們分析給你們聽，這個地方的別墅比較的產品太多了，基本上我們外觀無法掛現廣告，我們的客群只有看完預售沒有當場被代銷現殺的客人，住在龍井沙鹿附近的居民，我們在附近繞了 30 分鐘，富宇建設正在造鎮中，有很多透天別墅正再出售，所以我們這個物件只能用價格取勝，這個物件是被市場決定價格，所以之前開價 1798 萬是沒有客人的，我們建議開 1680 萬屋主：我的成本就是 1600 萬
2021-06-13 0 2,679
教學文章議價 / 估價

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2020年5月議價三部曲(議價演練篇) 2020年2~5月有議價，6~8月享受結果身份的對等關係我上對客戶下：影片網路行銷主動找我(我是你的顧問要聽我的，專任、價錢一切都是我決定) 平等關係：參加社團、加入委員會、客戶轉介紹來的(用建議的角度切入) 我下對客戶上：正常網路廣告來的、陌開(信任感比較差一點) 重點要經營金字塔頂端客戶，一砲飛天我現在要講的是上對下，實際案例操作建立自己的護城河：只接專任，我們的資源影片照片花費成本，網路行銷，大量曝光《心態面》有舖陳故事，堅持專任約，不斷議價最重要的一點也是我最喜歡的：堅持服務費對方不接受，專任、配合降價其中一樣，寧可不接(外商圈)，主商圈還是可以評估，如在逢甲的高總價自住型商品就是12期的案子，所以要定位清楚要去之前先判斷，這個物件是被市場決定價格，還是我們決定市場價格業務自己的心態要先建立好，自己無法說服自己，一切話術都是無用心態建立完畢，聲音、語調都要有自信，問答QA要先想好屋主會問什麼，功課要足成交本來就是一個雙方可以接受的價格才會成交我們是幫屋主解決
2021-06-13 2 2,185
教學文章議價 / 估價

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2020年5月議價二部曲心法要讓屋主知道你很真心誠意在賣，而且要言之有意義，雖然後續經濟會發生什麼事大家都不知道，但我們還是要盡好業務的本份，讓雙方開心成交對話我把你的房子當自己的家在賣，用最高規格在看待這個案件，光是拍照我就跑了好幾次，並且後製修圖+推案，相信大哥一定很有感同身受房子賣不掉只有三個原因第一屋況不好、第二價錢太高、第三業務不努力大哥你覺得我不夠努力嗎？還有屋況有不好嗎？那就是價錢問題了還好我們不是投資客，我每個投資客至少都賠50-200萬：如XX社區7I、7J、16A、XX社區2C、XX社區2A 今年因為疫情關係，大家都會觀望，我們的持有成本會越來越高(管理費+利息+土增稅) 2018年8月：最後一筆成交價也是23.1萬你是個成功人士，知道你不是缺錢，只是感覺問題，不想賠投資有賺有賠，如股神巴菲特買蘋果也是卡住我們今天的標地物是大樓，不是店面，缺乏稀有性，買方可以選擇很多買房子跟買股票一樣是買在時機，例如宏達電(HTC)股票代號：2498，在2011年4月29
2021-06-13 1 1,508
教學文章議價 / 估價

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2020年4月議價首部曲《前情提要》這是我2020年4月在跟屋主議價的心得記錄當時沒有人知道後續疫情會發生到什麼情況，後來本案被我賣掉了雖然屋主後來有酸我，怎麼股票沒有跌呢？但我們還是很好的朋友，這文案就送給大家了哦! 心法議價其實只是要讓屋主有台階下，給他一個充份理由，他就會說服自己從業務角度切入：大哥，我們房仲是房地產第一線人員，對於買方市場景氣如何？我們最有感受，因為這直接影響到我們收入，坦白講一個月最少30則廣告(591) 以前至少可以接到8-10通電話，可是近期有一通電話，我就會非常珍惜了現在各行各業都不太好，股票套牢的開餐廳傳產外銷都停滯了，買方就算有求要買屋，預算跟信心都降低了，這就是很現實的狀況大哥我很想把你賣到理想價，但我一定要說實話，不想讓你錯失成交的機會直接跟屋主說我都有幫你行銷跟曝光，可是都沒有客人來看，要不要重新給個數字我來努力看看 (前提是都要有努力回報跟經營感情) 用時事角度切入：(EX.股票大跌+武漢疫情) 建議屋主降價換現金，入袋為安
2021-06-13 1 1,578
教學文章陌生開發

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成為 A 案最愛的不動產經紀人吧！透視屋主 8 必問人與人之間往往透過聊天開始建立一段關係，就算是交友軟體也不可能完全不聊天就交到朋友（如果你帥到像金城武加劉德華的程度那可能可以），聊天是將自己的想法透過語言文字表現出來，並且接收由對方的語言訴說出的對方的想法，因此，一場愉快的聊天大多數時候能開啟一段美好的關係，而在聊天中找尋出對自身有用的資訊，這場聊天於你而言就可以稱為是一場「有用的聊天」。阿濱經常鼓勵大家要經營客戶，聊天中穿插這 8 大必問，不但能在讓屋主心情愉快的同時，找尋出他需要的服務模式、想要達到的目標，既滿足了人想分享的分享欲，你也在他不知不覺中成為最了解他的那位房仲人員，後面的後續相處議價自然能夠減少許多摩擦，還能判定這件案子等級，排定處理優先順序。第一問：當時為何買在這裡呢？除了投資客以外，多數的自住客買房子的背後不是結婚成家，就是有了孩子想買更大一點的房子住得更舒適，挑選房子一定也有做一定的功課，還會有住過之後實際的感想、房子的優缺點等等等，光是聽到這裡應該就知道為什麼要問了吧；這是一個開啟話題很好的基礎題，帶著真心想了解屋主的意味詢問，讓屋主感受到你的誠意熱情所在，一定
2021-06-12 1 6,535
教學文章銷售技巧

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房仲必學銷售術！一次學會帶看 & 拉價並順利成交！今天來分享在網路行銷上佔有一席之地的房仲 Candy 陳慧瑩，雖然說她打造個人品牌技巧很有一套，但這次她的成功案例我們回歸「地戰」！一起來分析銷售心法、帶看、拉價等實用技巧，我簡單做成以下紀錄，分享給螢幕前的你！還沒抓到銷售精隨的房仲朋友，本篇文必看！看完不怕和客戶溝通、拉價，掌握不碰壁的成交技巧！房仲必備 3 大銷售心法事前了解房子的優勢懂得競品分析，和買方溝通前先問過自己「客戶為什麼要選這間」自己要先了解銷售物件的屋況、格局、優缺點，才能完整的和買方介紹物件並盤點客需，也可以讓買方感到你對物件的專業度，進而細心的將買房大事交給你語調對了才開始服務房仲在開始溝通前，一定要留意自己的情緒有沒有配合買方的語速進行溝通！急促會讓買方感到緊張和不安；太緩慢會讓買方認為你缺乏自信、降低自身氣場最後再搭配專業度，仔細分析物件和競品，清楚讓買方知道房屋優缺點，並協助對方明白為何要選該物件，由此來體現我們房仲的自我價值服務時要懂得處理情緒「買房」對買方來說是人生大事，面對人生大
2021-06-12 0 2,528
教學文章開發信

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社區秘書如何檢查開發信？這樣做就能把開發信送到屋主手中！前言：阿濱我希望螢幕前的你看完本文後可以將文章提到的內容消化成自己的東西，辛辛苦苦花時間與金錢製作的開發信才不會又被丟掉。挖掘自己和其他房仲業務的差異，突出自己的優點，表現自己才能讓客戶記得自己。 ▼過於樸素的開發信信紙設計，沒有記憶點、毫無個人特色，屋主收到以後也不會想連絡。你收到自己的開發信，你會被自己感動嗎？當你在設計開發信時，除了站在房仲業務的角度將你的專業力展現在開發信的內容之外，請務必設計完後跳脫房仲業務的身份，設想自己是屋主或是社區秘書，收到這封信時你會覺得它是一封普通的信件嗎？收到這封信時你會不會被這封信給打動，開發信的內容是否和其他房仲業務有沒有不同之處，否則每封房仲業務的開發信內容總是一成不變的「買屋賣屋請找我」、「任何有關房屋或是稅務資訊都可詢問OOO」，但屋主收到十封開發信，每封都是一樣的內容，屋主只會覺得：又是一樣的人。 #充滿邏輯性的展現專業力 #有創意充滿亮點的推銷自己 #才是唯一會被記住的專業不動產顧問寄開發信時你一定會好奇： Q：一般社區秘書會如何判斷是不是房仲寄來的開發信？
2021-06-12 1 8,533
教學文章陌生開發

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房仲陌生開發秘笈－店長怎麼辦？屋主要寄存證信函給我（附免費 PDF 下載）首先存證信函是什麼呢？先幫大家科普一下存證信函是什麼好了，存證信函其實就是一種可以保存證據的文書，保存證據的方式則是採用雙掛號方式寄出信件，一份寄出另外一份留存在郵局，讓你能在日後的「訴訟」透過郵局的發信日以及其內容作為證明的信函，證明確實已經盡到告知的義務，也因為這種不同於掛號信的特性，所以經常被欲提出訴訟的當事人廣泛的運用。那如果你還有更多有關於存證信函的疑問的話，可以直接到中華郵政的網站上了解，裡面不管是費用、效期、注意事項都有詳細解釋，甚至是郵局存證信函範本也能在網頁中下載喔～接著進入事件正題吧在某次演講結束後我遠遠的看到有位學員手上拿著紙筆一臉著急的朝我跑來，當下我想說不會吧．．．這位粉絲也太熱情了吧哈哈（嚇我一跳）正當我紮好馬步準備好要跟他握手時，他卻突然停了下來劈頭問了我一個問題而這個問題由於我覺得很不錯，所以特別記錄下來希望能幫到其他同樣有這個困擾的朋友們！以下還原他當時問的問題～「想請教濱哥，我最近有經營一棟大樓，結果成交了 4 戶都有寄賀成交的開發信，結果剛剛有一個屋主很生氣的打電話給我
2021-06-12 1 4,594
教學文章商圈精耕

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房仲商圈精耕的會議和個人協作 - 葵花寶典下集團隊合作中必不可少的就是開會環節！（相信房仲朋友的各位都非常熟悉了吧）房仲業尤其喜歡開會，週會月會新人會，什麼都開什麼都要會，但如果所有的會議都只是在聽上面的人畫大餅、聽超業在炫耀業績，那真的是可以稱為浪費人生浪費生命，所以，不管你是在底下乖乖聽講的蔡逼八，還是在上面口沫橫飛的組長店長，學會「如何有效開會」都是很重要的！來看看我帶房仲菜鳥們的一天商圈精耕會議要點第一：團隊要有共識有共識的團隊遠比一群盲目前進的人群來的強大，古代軍隊打仗前為什麼要先精神喊話，就是要把大家的心凝聚在一起，這樣才能把原本只有 10 分的力量發揮到 12 分，他們的共識是「打倒敵人！」，而身為一個不動產專業經紀人的團隊共識就是要一起成為「商圈精耕完全體」，商圈範圍廣大，其中的細項又數不勝數，一個人怎麼可能鉅細靡遺地跑完呢？這時候就要仰賴團隊的力量，大家分工合作，才能把商圈完全開發，有錢大家一起賺！第二：人員分組， 3 人打天下古有桃園三結義，今有房仲三人組，三個人為一組避免了兩個人相對看不知所措的尷尬窘境，也避開了多人成群可能會更分散的可能性，三人分工的效率是最好的！
2021-06-12 1 2,699
教學文章商圈精耕

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商圈精耕大樓開發心法 - 葵花寶典中集房仲最重要的事是什麼？把房子賣出去！能把房子賣出去最重要的是什麼？要有房子可以賣！不要覺得阿濱在講廢話，往往最多人忽略的就是這些看似是廢話的金句良言；你要有房子可以賣，不是伸手就會有（藍色機器貓也沒有），所以你必須去投開發信、去陌生開發、去做商區精耕，你才能有資源可以作戰，只有真的開始作戰，你才有成為「大將」的機會！以房屋類型作為分類，提供大家獨家心法預售屋法律定義：指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。簡單來說，就是還沒蓋或是正在蓋的房子適合客群：想要新屋、自備款不足的人步驟一：表達善意俗話說，伸手不打笑臉人，同樣的道理，如果自己表現出足夠的善意，無論對方是否有意合作，至少態度都會好上許多，在拜訪之前客客氣氣地打上一通電話，誠實的說明自己的身分和來意，相信誠懇一定會讓對方的好感度提升不少。步驟二：進入案場認識代銷俗話又說，見面三分情，面對面的拜訪和認識可以加深你的誠意和決心，就算當下被拒絕，至少之後有用處還能想到你！《社區精耕》親家福星道步驟三：完成各戶坪數資料俗話再說（俗話真的很多）
2021-06-12 1 3,831
教學文章商圈精耕

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房仲新手如何開始商圈精耕 - 葵花寶典上集商圈精耕是成為專業的不動產經紀人要做的必須作業之一，而「商圈精耕」不是指對一般如夜市、市場、販賣民生用品的區域才進行了解，而是在畫定特定區域後，對「區域中」的社區、大樓、小市場等等都進行詳細而且精準的了解，了解的越詳細越好，因為你對這個區域有著越仔細的了解，顯得你專業並且對這個區域瞭若指掌，自然專業感和可信任感也就有了！新人要注重商圈精耕的三個理由如何開始商圈精耕？不要覺得商圈精耕很難、不知道從何開始，就乾脆想跳過不做，所有的神功都是要從基本功開始練起（就像武俠小說裏面永遠都要苦練劈柴十年功），所以要成為房仲超業，也要從最基本的「畫地圖」開始！圖像記憶比文字記憶更能停留在人腦的長期記憶區，而動手自己畫過一遍更能加深腦海中的印象，記憶清晰才能對著買方自信滿滿地侃侃而談！以下是我自己畫過的地圖範例，給各位參考《商圈精耕》畫地圖每天都要記錄！就像減肥一樣，每天記錄才有進步的真實感（看到自己瘦了就會更想瘦下去），有進步的實感才會讓人願意堅持，如果你每天都看著自己紀錄的開發募集線、追蹤線越來越多，手上有越來
2021-06-12 1 9,493

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