陌生開發|房仲日常：謝濱展-阿濱

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社區開發怎麼做？經營祕書懂這３招讓你事半功倍在上次「房仲基本功實戰課程」中我遇到一位很願意分享的學員，說她以前是從事物業秘書的工作，看了我的【開發信系列文章】後超有感，忍不住想來和我分享過去擔任秘書的經驗，我們稱呼她為「祕書姐」來繼續接下來的分享吧！秘書姐說以前是在七期的豪宅社區擔任秘書，每天最先要處理的就是厚厚一疊的信件並且「檢查收件人」，收件人寫「貴住戶」的一定會先被淘汰，尤其是從信封一看就透出房仲資訊也會被淘汰，還會用照光的方式來確認是不是房屋仲介，也會摸信件看有沒有放名片 ( 這點之前這篇文章中有提到 ) 只要屋主有事先交代，這些信件其實都在櫃檯秘書這一關就被刷掉，被直接丟掉的開發信不計其數，而怎樣的開發信又會被留下呢？開發信變成重要信件是關鍵！「屋主們在意的地方都不同，有些屋主會同意拆開信件確認，有的屋主又不可以，信封如果做得密不透風，照光也看不到裡面，收件人又寫得很完整的話，我們也會怕把屋主的重要信件丟掉，所以外觀像重要信件的基本上都會留存有的社區秘書還會特別打電話通知屋主，請他們再抽空來領取信件 ( 因為有些屋主實際上居住的是別的地址 )，通常屋主接到我們的通知，真的都會在短時
2024-08-01 0 1,374
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掌握「 4 要 3 不要」讓你跟委託恐懼症說再見！ 2022 年 11 月 9 日，經過 7 小時【基本實戰班】的課程轟炸後，我一一的跟房仲學員們合照、說再見，就這樣過了 30 分鐘，全場只剩下工作人員以及一位學員一直在旁默默的站著等我．．．就這樣我主動走了過去，而他也連忙做起了自我介紹「濱哥你好，我是來自新北ＯＯ房屋的小平，目前從業 5 年了，有些事想請教您」「嗯？你從北部下來怎麼不報名之後的台北場就好，那麼急幹嘛？」「濱哥是這樣的，我朋友介紹了一位超理性屋主給我，目前我知道的訊息是他己經賣超過 10 個月了，而且這個案子還有 6 個房仲正在委託中，而我則是 2 天後 11 月 11 日下午要去找屋主面試，請問我該如何是好？還是有甚麼技巧嗎？」一聽到這邊我心裡想說「屋主選在這天面試是要給你雙十一特別優惠嗎」，但由於這句話太白目了所以我沒有講出來哈哈。於是我立馬展現專業併跟小平說「這種屋主他最需要的就是顧問式的服務，你必須夠專業才能在面試中脫癮而出，而剛剛的課程中我都有講到，所以太好了！你可以現學現賣阿！」「可是濱哥剛剛整堂課下來雖然我有學到觀念、實戰、邏輯，但現在遇到真實案例我真的
2022-12-19 2 3,691
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房仲陌生開發秘笈－你真的會跟長輩拉五同嗎？破解這二大問題讓你開發機率成功上升！在 2022.11.02 星期三晚上 FB 直播最後開放 QA 時，有一位同學 Bella 問了一個問題「最近在陌生開發的時候，很常遇到屋主要給你賣但他卻不簽委託書，連一般約都不要，會說沒關係你有客戶就帶來就好，濱哥我想問遇到這種屋主要怎麼辦？」聽到這個問題的當下我給了他比較直接強勢的說法「請屋主提出 3 位委託房仲的名字，如果記不住，代表沒有很用心，待屋主思考時我再切入我的服務項目」（方式類似房仲開發秘笈－破解屋主因簽太多拒絕的四大步驟）就這樣結束了那天的直播但我沒想到的是，在 2 天後 Bella 又到 FB 社團上發問了一模一樣的問題，看到這個狀況馬上引起了我的好奇心！並主動私訊他「Bella 上次直播後，我沒有解決你的問題嗎？還是你有什麼不懂的地方？」「有哇，但我還是卡關了，我覺得是因為對方是農地阿公，所以你的方法不適用」「我教你的方法應該跟是不是農地阿公沒有關係吧哈哈」「濱哥沒有拉，他說被騙過，所以對仲介沒有信任感！」一聽到這邊我瞬間我懂我該怎麼教他了！
2022-12-13 1 4,510
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房仲陌生開發秘笈－破解屋主因簽太多拒絕的四大步驟你是否因為屋主已經簽給很多同業了所以時常吃閉門羹？又或者想不到突破的方式所以選擇帶假買去騙屋主？近期在【房仲阿濱交流社團】中就有網友對這個話題提出疑問，而且討論的十分熱烈，所以為了回答大家的問題以下阿濱我統整一下【破解屋主因簽太多拒絕的四大步驟】希望能幫助到大家，而這四大步驟是我做業績的秘密武器之一！趕快學起來吧！步驟一、讓屋主了解同業都再做什麼大家都知道很多同業根本就沒在回報，因為他們的目的通常只是為了簽案子回去交差了事。所以首先我們可以將這點告知屋主，並讓屋主了解同業到底都再做些什麼：「大哥，這幾位已經跟你簽委託的仲介如果你能說出 3 位仲介的名字我馬上就走。小弟絕對沒有第二句話」緊接著跟屋主強調：「如果你的房子願意給我賣的話，我絕對會用心到讓你記得我的名字，絕對不會像其他仲介一樣只是為了簽案子回去交差了事」步驟二、強調團隊優勢如果這時屋主還願意聽你繼續講下去，你就必須將你的優勢放大！所以這時強調團隊優勢就很重要！記住打鐵要趁熱，這時不管屋主說什麼你都要繼續接著說：「大哥！再者我們團隊有 200 多位業務一起幫您銷
2022-09-12 3 7,404
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新手房仲注意！簽委託當下必問屋主的 9 大問題經歷了烈日下的商圈精耕，揮灑汗水的寄開發信，十足耐心的經營培養，終於屋主點頭答應（不是求婚），拿到委託當然是非常高興以及迫不及待，要把這個案子好好了解一番，幫屋主賣出好價錢、給自己一個好看的業績、成為一個會在網路上被說房仲薪水好高的專業房仲，甚至開始想成為百萬超業的樣子，想著上台領獎的話該要說什麼好．．但先等等！現在最重要的就是把握這段黃金時段甜蜜期，趕緊了解屋主的預期心理，尤其是針對買賣的經驗發出提問，因為你永遠不知道一個人曾經經歷的案例是什麼模樣的，萬一他之前很幸運 A 買 A 賣加超業房仲，一個禮拜就結案買到好房子，相對你可能接下來因為屋況人況等等各式各樣的問題需要一個月才能幫他賣出這間房子，兩相對比之下，真的能夠肯定屋主不會因此想要解專任、取消委託嗎？所以知己知彼，方能百戰百勝！九大問題偏向專業性及經歷面向，適合各位房仲朋友和屋主坐下來喝一杯咖啡好好聊，記得一樣是「不要一次問完」！任何事情都不要想一次就一定要做到最滿，慢慢溫水煮青蛙才是讓客戶離不開你的最好方式。延伸閱讀：成為 A 案最愛的不動產經紀人吧！透視屋主 8 必問提問一：之前有賣過嗎？雖
2022-08-12 1 14,967
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開發是業績之母！我跟你說：「這樣做才到位。」讀完這篇你可以了解到什麼？。了解開發信撰寫要點。商圈精耕的基本概念。開發信進階操作模式。電話訪談的銷售精隨《內文開始》開發好一陣子，到目前為止都沒有收穫？不妨停下腳步，看看這些開發小技巧，或許你可以從中體會出方向哦！開始之前你可以先看這篇『房仲業務新手，如何更有效學習？』，培養良好的學習模式。開發屋主、想辦法獲得委託，曾經也是我最主要的任務，以下這段影片，我從早上到下午都是在跑屋主行程，時間是業務最有限的資源，要如何管理與拿捏？也是一項重要的課題，若是不巧被屋主放鳥，記得也要把握時間，掌握附近的店面建、地坪、成交行情‧‧‧等相關資訊（影片約1：30有提到）。開發受限，自信受挫‧‧‧ 如果你已經開發一陣子卻看不到成效怎麼辦？不用擔心，一定還有其他方法是你尚未發覺的！我將分享許多內容，你可以跟著以下方式嘗試看看：一、開發信系列【實戰基本功】指定手寫開發信01 【基本功實戰系列】開發信-指定開發手寫EP02 指定開發系列，你學習的重點在那裡？。信件版面保持乾淨，顏色不
2021-10-06 2 17,065
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開發基礎及超業開發術感謝您給予課後回饋以茲鼓勵!! 《有米地產學院》 2021房仲銷售高手保證班線上課程招生中《輕鬆收斡旋沒煩惱》許冠偉老師以最豐富的實戰經驗教你最有效的銷售技巧適合從事房地產工作半年以上的夥伴以及欲想增進銷售能力的夥伴《早鳥優惠中》歡迎對銷售技能有興趣的夥伴立即報名課程資訊請點選 : 房仲銷售高手保證班有米地產學院網頁 (課程內容 : 新人仲介、業務進階、儲備幹部/門店管理、企業內訓等課程，豐富多元！) 任何課程相關問題歡迎留言諮詢有米地產學院臉書粉絲專頁 (歡迎點讚並分享，可以關注後續更多資訊) 有米地產學院 LINE群組 (歡迎加入我們)
2021-07-16 1 3,840
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業績近700萬超業如何讓屋主馬上答應看屋?陌生開發就用拉5同法有些新手電話拿起來就開始冒冷汗，因為不知道在開發上怎麼對陌生客戶開口，然後還沒說上三句話就被掛電話了，太緊張不知道怎麼辦?還是不知道跟陌生客要說甚麼?其實開發的重點是「博得客戶的信任」，如果溝通技巧不足，信任就大打折扣，自然就不會相信你的能力了，所以接下來會分享一個我朋友的故事，以及拉五同法的方法來增加自己的陌生開發技巧。業績近700萬的超業怎麼做?讓屋主馬上答應看屋我有一個年度約有七百萬業績的朋友，我們以下簡稱他是強者；強者他有一位客戶有指定要買的社區，了解後發現這個社區有一戶有在出售，剛好是他十年前經營過的客戶，他馬上就打電話過去說有買方想看屋，於是展開了以下對話：屋主：我沒印象跟你看過屋或賣過房子啊強者：有啊，十年前那時候看過房子屋主：我不管到底是...... 屋主在說話的過程，強者看了一下謄本，發現屋主身分證字號是N開頭。強者：大哥你是彰化人對吧?你看!我記了十年，而且我們是同鄉ㄟ，我也是彰化人，民族路的阿添蛤仔麵超好吃，我回去都會去吃...... 強者跟屋主
2021-06-17 1 9,621
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成為 A 案最愛的不動產經紀人吧！透視屋主 8 必問人與人之間往往透過聊天開始建立一段關係，就算是交友軟體也不可能完全不聊天就交到朋友（如果你帥到像金城武加劉德華的程度那可能可以），聊天是將自己的想法透過語言文字表現出來，並且接收由對方的語言訴說出的對方的想法，因此，一場愉快的聊天大多數時候能開啟一段美好的關係，而在聊天中找尋出對自身有用的資訊，這場聊天於你而言就可以稱為是一場「有用的聊天」。阿濱經常鼓勵大家要經營客戶，聊天中穿插這 8 大必問，不但能在讓屋主心情愉快的同時，找尋出他需要的服務模式、想要達到的目標，既滿足了人想分享的分享欲，你也在他不知不覺中成為最了解他的那位房仲人員，後面的後續相處議價自然能夠減少許多摩擦，還能判定這件案子等級，排定處理優先順序。第一問：當時為何買在這裡呢？除了投資客以外，多數的自住客買房子的背後不是結婚成家，就是有了孩子想買更大一點的房子住得更舒適，挑選房子一定也有做一定的功課，還會有住過之後實際的感想、房子的優缺點等等等，光是聽到這裡應該就知道為什麼要問了吧；這是一個開啟話題很好的基礎題，帶著真心想了解屋主的意味詢問，讓屋主感受到你的誠意熱情所在，一定
2021-06-12 1 6,090
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房仲陌生開發秘笈－店長怎麼辦？屋主要寄存證信函給我（附免費 PDF 下載）首先存證信函是什麼呢？先幫大家科普一下存證信函是什麼好了，存證信函其實就是一種可以保存證據的文書，保存證據的方式則是採用雙掛號方式寄出信件，一份寄出另外一份留存在郵局，讓你能在日後的「訴訟」透過郵局的發信日以及其內容作為證明的信函，證明確實已經盡到告知的義務，也因為這種不同於掛號信的特性，所以經常被欲提出訴訟的當事人廣泛的運用。那如果你還有更多有關於存證信函的疑問的話，可以直接到中華郵政的網站上了解，裡面不管是費用、效期、注意事項都有詳細解釋，甚至是郵局存證信函範本也能在網頁中下載喔～接著進入事件正題吧在某次演講結束後我遠遠的看到有位學員手上拿著紙筆一臉著急的朝我跑來，當下我想說不會吧．．．這位粉絲也太熱情了吧哈哈（嚇我一跳）正當我紮好馬步準備好要跟他握手時，他卻突然停了下來劈頭問了我一個問題而這個問題由於我覺得很不錯，所以特別記錄下來希望能幫到其他同樣有這個困擾的朋友們！以下還原他當時問的問題～「想請教濱哥，我最近有經營一棟大樓，結果成交了 4 戶都有寄賀成交的開發信，結果剛剛有一個屋主很生氣的打電話給我
2021-06-12 1 4,177
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如何追蹤線轉成委託？昨天在西屯路二段一起吃燒臘飯的學弟問我：「好不容易在591自售或開發信的屋主聯絡上我，第一通電話結束後，屋主說加line聯絡，但一直己讀我，單兵該如何處置？」我：你跟他第一次接觸花了幾分鐘就結束通話？他：5~10分鐘我：時間差不多，但我猜你沒有說出屋主心裡真正想聽的話他：什麼意思？通常不是說我有買方想看屋，給我委託嗎？我：你想想，如果你是屋主，大家都怎麼說，你有什麼反應？他：應該會覺得很煩吧，每一個打來都講一樣的話，有沒有新梗我：所以要換位思考，你覺得屋主為何都很不耐煩呢？因為他無法有效識別你的專業到底在哪裡？所以我們首要目標是要先建立溝通橋樑，讓彼此不斷線我：通常我們找到屋主來源不外乎踩線、老客戶介紹、來店委託踩線信任感最低：所以第一時間要在短時間建立信任感，而信任感來自於專業+溫度「專業」是你唯一可以馬上取勝之處，所以要把你接下來提供的服務全部整理出來，對方或許只願意加你的Line，先測試你的實力，這時候你要馬上表現你的專業要
2021-06-11 3 6,214
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什麼電話屋主一定會接？意外發現容易開發屋主的電話這是我最近聽到的故事有一位朋友，為了堅持要在房仲業發光發熱，在未來某一天發光以前必須先維持生計，所以有在兼職副業做熊貓外送他為了區分房仲業務和外送的客戶所以準備了兩支手機，結果某天中午要開發屋主時不小心拿到外送用手機撥打出去叫過外送 + 有下載 Whoscall 的人都知道，外送人員打來時手機會顯示是外送平台撥話，所以當時屋主就順理成章地接通，導致開發機率大幅增加，意外開創了不一樣的業務開發手法。（關於不同的開發方式可以看這篇）除了想分享這件有趣的事情之外，也想和大家聊聊『容易開發屋主的電話』如何在見面前先展現房仲專業陌開電話應該是房仲新人的大考驗之一，就連入行 13 年的我都不一定每通電話都能成功（必須誠實說，偶爾還是會被脾氣不好的屋主洗臉）雖然總是說陌開電話很難但為什麼是房仲必要，我創辦的房仲課程線上平台「ShonKo 熊課」，也都有各種打給屋主電話的主題課程（電話議價、591 自售、陌生開發這裡都看得到）除了可以訓練你的反應力和口條之外，最重要的是在見到
2021-06-11 1 3,506

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