房仲新手如何開始商圈精耕 - 葵花寶典上集|房仲日常：謝濱展-阿濱

商圈精耕是成為專業的不動產經紀人要做的必須作業之一，而「商圈精耕」不是指對一般如夜市、市場、販賣民生用品的區域才進行了解，而是在畫定特定區域後，對「區域中」的社區、大樓、小市場等等都進行詳細而且精準的了解，了解的越詳細越好，因為你對這個區域有著越仔細的了解，顯得你專業並且對這個區域瞭若指掌，自然專業感和可信任感也就有了！

新人要注重商圈精耕的三個理由
不動產專業經紀人

如何開始商圈精耕？

不要覺得商圈精耕很難、不知道從何開始，就乾脆想跳過不做，所有的神功都是要從基本功開始練起（就像武俠小說裏面永遠都要苦練劈柴十年功），所以要成為房仲超業，也要從最基本的「畫地圖」開始！
圖像記憶比文字記憶更能停留在人腦的長期記憶區，而動手自己畫過一遍更能加深腦海中的印象，記憶清晰才能對著買方自信滿滿地侃侃而談！以下是我自己畫過的地圖範例，給各位參考

《商圈精耕》畫地圖

每天都要記錄！

就像減肥一樣，每天記錄才有進步的真實感（看到自己瘦了就會更想瘦下去），有進步的實感才會讓人願意堅持，如果你每天都看著自己紀錄的開發募集線、追蹤線越來越多，手上有越來越多管理員名單，內心的感動和成就感一定超級爆棚！
延伸閱讀：阿濱告訴你最久的追蹤線我追了幾年？

每日記錄SOP表單

承租方也可能是潛力股，多經營多機會

很多房仲朋友很容易忽略的「承租方」其實也是很需要經營的，商圈精耕並不表示只針對於已經劃分好的區塊，承租方也可能是租在這個區塊，但心中有想要看房子的需求，你不去經營，就永遠不會知道會不會有機會！而我自己遇過兩個案例，這也是我記取深刻教訓的原因
第一個，當初住在inn12 2C的住戶中有一位姐姐很喜歡我，相處久下來也覺得我很可靠，剛好她有一間房要租給自己的姪子，就請我來幫忙處理中間手續，當然當下我也是有遞名片、自我介紹我是房仲阿濱等等，但也沒有太過放在心上，就這樣風平浪靜的某一天突然姊姊打來告訴我，她姪子買房了，我想說怎麼惠完全沒有來詢問我，一問之下才知道，原來她姪子以為我只是做租賃工作的，沒有在買賣房子，才會去找同業，而且還是一戶兩千萬、我們自己也有接到的，真的是扼腕到不行。
第二個故事是來自於我多年的習慣開始的，在搭電梯的時候我習慣對每個進來的人都遞名片和自我介紹（雖然大概有八成的人不會鳥我），有次我照例遞名片給進來電梯的一位美女，她接過名片沉思了一下欲言又止，我就想「機會來了」，所以主動上前詢問是不是有想買房的念頭，她很驚訝的問說我是怎麼知道的，我說：「接到我名片的人如果不想買房，大部分都是直接敷衍過去，我看你一句沒說，感覺應該是有些想法的」美女就笑了，原來她是一位科技大學教授，我們也用LINE聊得很愉快，結果後來她還是跟同業成交了，因為付錢的是她男朋友，而我對於她男朋友來說動作不夠積極不夠快，就只能眼睜睜看著人家賀成交了。

以上兩個故事告訴我們兩個重點
1. 承租方也要認真經營，尤其那種有財力可以租到兩房一廳以上的，多半是先租著準備看房子
2. 動作要快、狠、準，一定要搞清楚出錢的人是誰，誰有買房子的最終話語權

實戰 - 加分秘訣大公開

1. 判定選擇商業精耕標準
- 量體大社區，300戶以上
- 同類型為主
- 新成屋最好(10年內，5年內更佳)
2. 設定自己的現場帆布廣告預算
- 重點經營-帆布為了續約記得過年要送禮；《廣告》麗致逢甲正門口
- 標的物附近透天租貼PP板、現廣、帆布；舉例：《廣告》PP板&現廣&帆布
3. 進入社區的準備
- 電梯簡報與發名片-60秒內自我介紹（需要自我訓練）
- 非常重要，你一定要寫出來每天看著它並練習
- 讓客戶信任你之前，自己要先懂為何而戰
- 以下是我寫的範例
- 《5秒．20秒．60秒電梯簡報》自我介紹
4. 電梯放開發信
- 重點在於管理員認識深一點後，再談比較好
- 這樣管理員才會請住戶自己打電話給你
- 延伸閱讀：專業房仲開發信設計服務上線了！讓顧客留下專業好印象！
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作者：謝濱展及熊課團隊責任編輯-黃允彤

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