在 2022 年 11 月 9 日【基本功實戰班台中場】有一位來自新北市的小安
他外表高壯，個性安靜，分組後就坐在我的前正方，大大的眼睛一直集中精神盯著我，說實在的一開始還真的有點被他嚇到哈哈

房仲、房仲工作心得、房仲基本功、房仲課程、房仲開發、房仲術語、房仲心態

但隨著課堂時間的經過我發現他不僅認真寫筆記而且還積極發問搶答！他問的其中一題就非常值得我分享，也剛好呼應本文主題：房仲在商圈精耕前該做哪些功課？（不知道商圈精耕是什麼的朋友可以先看這一篇文章）

以下讓我還原當天的問答

「濱哥！請問我到底要怎麼商耕？」小安舉著手問著

「首先你要先活用今天課堂上的心法阿，今天不是都有教嗎？」

「濱哥我知道，但我想了解實際可執行的作法」小安堅定的看著我

「好，那我先問你個問題，首先你有沒有想過自己商圈精耕的策略是什麼？」

小安陷入了一陣沉默．．．

「好沒關係，那你針對商圈做的功課有哪些？」

就這樣我眼看小安又陷入了一陣沉默，於是我趕緊接話

「你現在知道為什麼你不知道要怎麼開始商耕了嗎？因為你還沒有做功課，等等下課我會幫你擬幾題回家作業，你回去之後把資料準備好再開始商耕，如果還有問題我們再一條一條慢慢討論，如何？」

「好的，謝謝濱哥！」

而我請小安記錄下的 5 個問題下面也提供給大家（這些問題沒準備是很難做出成效的！）

就這樣房仲課程過後的 3 天

小安首次在線上會議跟我回報進度，並問了

「濱哥！這個ＯＯ社區雖然我還沒有接到案，但每次進社區我什麼都還沒做，就直接被管理員趕出來怎麼辦？」

「你可先從租賃開始，取得入場券後，透過每次進出當好偵查兵的角色觀察一切，再慢慢與管理員、住戶拉五同，還記得我教的電梯 60 秒簡報吧？回去有沒有練習？」

「對耶還沒練．．．但是我天天抱著講義睡覺！」

「好了拉～不要一直打嘴砲，還有其他的問題嗎？」

「沒有了！謝謝濱哥！」

而以上的問題對於房仲來說只是初心者階段，在這個階段你要做的就是先了解自己地盤範圍，慢慢熟悉戰場趨勢，久了之後才開始進行空戰影片、地戰簡報（想了解你是哪個階段的朋友可以看這篇文章）

#連戰場在那裡都不知道
#別說你懂房仲

最後跟你說明商耕時要注意的 3 件事

第一件事、如果對於商圈你不做功課就很容易失去方向（不做功課你連戰場在哪都不知道）

第二件事、推案時不想被同事冷眼對待就一定要做公司成交分佈圖（了解同事的戰場也很重要）

第三件事、一定要分析該區第一名超業，對於「商圈精耕」深入度到底多誇張！

#如果你不懂商圈精耕
#你就是不懂戰場到底發生了什麼事！

除非你一開始就定位全台中市某一產品專精，這就是另一個議題了（我有空再學老高一樣做一集跟大家分享）但要記得做地戰商耕、空戰開箱物件，就跟竹子一樣，沒有沈澱一陣子是不會成功的！

最後送你一句話：「沒有人不辛苦，只是有人不喊疼」

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周周給你滿滿乾貨，累積自己業務能力，我們下次見！

作者：謝濱展、房仲日常責任編輯－ED

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